Диверсификация строительного бизнеса в условиях ухудшающей конъюнктуры на российском рынке приобретает все большое значение
В стройкомплексе России усугубляются кризисные тенденции. И пока действенных способов остановить этот процесс не просматриваются. Следовательно, нужно искать не традиционные методы. Одним из них может стать углубление международного сотрудничества в сфере строительства. Речь идет, о более активном выходе отечественных строителей на рынки других стран, так и о привлечении строителей из зарубежных государств к работе на российских стройках. Было бы неправильно говорить, что ничего в этом плане не происходит, однако пока имеющиеся масштабы не позволяют серьезно повлиять на улучшение общей ситуации.
Нужны новые точки роста
Положение в строительстве ухудшается. По данным первого заместителя председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, на сегодняшний день не продано 70% построенного жилья. Во многом это связано с высокими на него ценами, средняя стоимость одного квадратного метра равняется 180 тыс рублей. И это при том, что выдача ипотечных кредитов на новостройки упала на 30%. В итоге общий объем нереализованной недвижимости достигает 14 трлн рублей.
Возникает вопрос: где взять деньги, чтобы реализовать этот неликвид? Средства в стране есть, на депозитах в банках лежат 60 трлн рублей, из них 40 трлн рублей – это срочные вклады. Только на проценты по ним в 2025 году банки будут вынуждены начислить 10 трлн рублей. И пока весь этот огромный денежный объем слабо работает на строительство.
По мнению Владимира Кошелева, рано или поздно значительная часть этих средств хлынет на строительный рынок. Это случится после того, как Центробанк начнет снижать ключевую ставку. И отрасль должна быть готова к притоку этих денег.
Но для этого нужны дополнительные сектора развития. По мнению депутата, в качестве такого может быть развитие арендного жилья. Тема эта обсуждается давно, но принципиальных сдвигов пока не произошло.
Сейчас настала пора появления в стране нового статуса жилой недвижимости. До революции такие дома носили название доходных. В городах в них проживало 40% жителей, а в Москве и Санкт-Петербурге эта величина доходила до 80%. Доходность от вложений в этот сектор колебалась от 8,5 до 15%, а 15% поступлений в бюджет Москвы составляли налоги от сдачи в аренду жилья. Сегодня такой вид недвижимости должен стать одной их опор для последующего развития строительной отрасли. Но это случится, если будет легкий вход для инвесторов в этот сектор.
Пока его не удалось сделать. Нужен баланс между спросом и предложением, должна быть разработана программа адресных субсидий. Но при этом каждый регион должен сам планировать объемы строительства такого жилья. При этом, по мнению Владимира Кошелева, существующего законодательства вполне достаточно для того, чтобы запустить мотор этого рынка; принимать какие-то специальные законы не требуется. Если это все, наконец, сделать, то более активному развитию этого сектора могут придать участие зарубежных строительных компаний.
Заселяться с комфортом
Еще один сегмент недвижимости, который может стать ключевым в преодоление негативных тенденций в строительном секторе, является индустрия гостеприимства.
По словам Дарьи Каневой, заместителя директора центра Развития недвижимости, в России бурно развивается внутренний туризм. При этом более половина тех, кто заселяют отели, это люди, совершающие деловые поездки.
Эти деловые туристы предъявляют высокие требования к качеству гостиниц, к уровню обслуживания и комфорта. Но именно в этом сегменте ощущается нехватка таких мест.
Государство поддерживает это направление туристического бизнеса. Но, по словам Дарьи Каневой, оно не в состоянии выделять всем игрокам на этом рынке субсидии, должны работать рыночные механизмы.
А они во многом зависят от уровня маржинальности проектов. А она в свою очередь зависит от двух основных факторов: себестоимости строительства и стоимости реализации уже построенных объектов. Между тем, себестоимость строительства 1 кв. м. гостиницы в некоторых регионов в разы превышает аналогичный показатель при возведении жилья. Это сдерживает развитие сектора.
Между тем, если делать все правильно и качественно, то такие объекты хорошо продаются. В частности, апартаменты. Их возведение позволяет девелоперам диверсифицировать свои портфели. Особенно это актуально в условиях остановки продаж квартир.
Оптимизация процедур
Но чтобы привлекать иностранные компании для работы в России они должны ясно представлять, как устроен процесс реализации проектов по строительству в нашей стране. При этом он должен быть удобным и понятным для тех, кто захочет здесь строить, считает заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко. Иными словами, российский строительный рынок должен быть привлекательным.
По словам чиновника, иностранный инвестор, приходящий на строительный рынок России, в первую очередь интересуется особенностями инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ). И для его оптимизации сделано и делается немало. В первую очередь снижается количество административных процедур. Так, число документов, необходимых застройщику для строительства, уменьшилось с 1168 в 2019 году, до 600 в 2024-м. Это в свою очередь позволяет сократить цикл строительства для типовых проектов с 2181 дня до 1250 дней. Так же с 1 сентября 2024 года запущен цифровой реестр документов и согласований, необходимых для строительства, позволяющий оперативно актуализировать информацию. А чтобы этот процесс был бы ясен и понятен, создан «калькулятор мероприятий». Он позволяет намечать план действий для прохождения всего строительного цикла.
Сегодня в основе администрирования в строительстве лежит сервисный подход. Определены четыре ключевых направления по дальнейшему сокращению инвестиционно-строительного цикла: оптимизация и администрирование устаревших процедур; применение типовой проектной документации и типовых проектов; автоматизация процессов проектирования и экспертизы через цифровизацию норм и требований; раскрытие градостроительного потенциала каждого населенного пункта.
Сергей Музыченко отмечает, что работа по сокращению ИСЦ будет продолжена. В частности, для оценки продолжительности инвестиционно-строительного цикла в России введена система «светофоров» из 35 критериев. По итогам I квартала 2025 года 52 субъекта РФ попали в «зеленую зону», 22 — в «желтую» и 7 субъектов — в «красную».
Встречное направление
Но завлекая иностранных строителей в Россию, нельзя забывать и о встречном движении отечественных строительных компаний за рубеж. Тем более, есть страны, где нас ждут. Генеральный директор Международной ассоциации «Шанхайская организация строительно-производственной индустрии» Алишер Таджиев сообщает, что в некоторых государствах весьма пристально изучается российский опыт. Так, в Узбекистане по примеру России началось внедрение системы с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования при заключении договоров долевого участия. Пока идут пилотные проекты, но с 1 января 2026 года эта практика станет обязательной для местных застройщиков.
Вообще, по мнению Алишера Таджиева, Узбекистан является привлекательным полем деятельности для российских строительных компаний и российских инвесторов. Они могут инвестировать в строительство жилья под ключ, при этом возведение домов занимает в республике 18-20 месяцев. Не только там, но практически во всем исламском мире действуют низкие процентные ставки по кредитам. Это создает в этом ареале хорошие условия для работы.
Информация всегда нужна для размышления
Но для того, чтобы успешно выходить на зарубежные строительные поляны, важно знать, что происходит на них в каждой стране. Тем более, такая информация есть.
Председатель Гильдии креативных индустрий при Московской торгово-промышленной палате Константин Авагимов считает, что рынки стран Центральной Азии являются перспективными для российских строителей. Основными трендами здесь являются либерализация, цифровизация и межгосударственные проекты.
Так, в Киргизии, идет радикальное упрощение регуляторики, в итоге количество документов для получения разрешений на строительство сократилось с 23 до 6 за 4 года. Важная особенность местного рынка — здесь разрешается использовать иностранные СНиПы для проектов инвесторов из ЕС, США, Китая, РФ и государств Персидского залива.
Узбекистан обращает повышенное внимание на цифровизацию строительной сферы и реализацию мегапроектов. В 2024 году все строительные контракты, а также 16 государственных услуг в сфере строительства и ЖКХ переведены в цифровой формат. Это позволило уменьшить сроки получения разрешений на строительство с 39 до 24 дней. Особенность РУ — большое количество крупных инфраструктурных проектов. Самые известные из них «Новый Ташкент» и «Новый Андижан», которые рассчитаны на сотни тысяч жителей. В стране ждут российских девелоперов, причем, у местной власти на это есть особые причины; они хотят, чтобы компании из России ослабили доминирование турецких игроков.
В Казахстане в 2024 году принята концепция инвестиционной деятельности, она рассчитана до 2029 года. Большое внимание в документе уделяется строительному сектору. Среди преференций — существенные налоговые льготы для зарегистрированных в стране компаний. По-видимому, власти тоже не против ослабить доминирование на строительном рынке одной страны, только уже не Турции, а Китая.
Как отмечает Константин Авагимов, российские инвесторы выходят на рынки стран Центральной Азии, но пока преимущественно не в сектор жилищного строительства, а в сегмент логистике и возведения деловых и торговых центров. И есть уже чем похвастаться, объектами премиального класса деловой недвижимости стали бизнес-центры класса А в Астане и Алматы. Но нужно увеличивать в этих государствах свое присутствие. В том числе и для нахождения новых источников прибыли.
Марк Горский