Компания CORE.XP подвела предварительные итоги развития основных сегментов рынка недвижимости в 2025 году. Во многом они совпали с теми прогнозами, которые были сделаны. Это оказалось возможным благодаря тридцатилетней работе компании в этой сфере.
Город в городе
Конференция прошла в знаменательный день – 30-летия начало строительств Москва-Сити. Именно с этой даты началась история крупнейшего бизнес-квартала страны, когда 1 декабря 1995 года тогдашний мэр столицы Юрий Лужков и Виктор Черномырдин заложили капсулу с письмом потомкам в первый куб бетона в основание будущей стройки. Это стало символической точкой отсчета сооружения всего комплекса. А начинался он с промзоны на Краснопресненской набережной и за этот период превратился в один самых узнаваемых деловых центров мира.
По мнению генерального директора CORE.XP. Владимира Пинаева, сегодня Москва-Сити — самый плотный деловой кластер России, одна из крупнейших зон сосредоточения высоких зданий в Европе, а деловое население» района в 150 тыс человек сравнимо с небольшим городом. Здесь так же сконцентрированы 50 штаб-квартир крупнейших компаний страны, которые расположились в 19 высотках.
Сегодня Москва-Сити — это уже не эксперимент, а устойчивый деловой кластер, точка отсчета для огромной трансформации всего рынка недвижимости России, утверждает Владимир Пинаев. Сейчас начинается новый этап — создание Большого Сити. Это следующий шаг, и есть уверенность, что он станет драйвером развития московской коммерческой недвижимости на ближайшие десятилетия, когда до 2030 года планируется построить 845 тыс. кв. м новых площадей. Это увеличит масштаб кластера в 1,5 раза и укрепит его статус крупнейшего делового центра Восточной Европы.
Строительный бум на рынке офисной недвижимости
Рассказ о том, что происходило на рынке, начнем с сегмента офисной недвижимости. По оценке старшего директора, руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP. Ирины Хорошиловой, для 2025 года характерны разнонаправленные тренды. Рынок офисной недвижимости оказался в ситуации структурной перестройки. Спрос смещается в глубь города и за МКАД — туда, где сохраняется возможность разместить крупные объекты. При этом именно большие сделки продолжают формировать ядро сегмента; сегмент купли-продажи остается ключевым драйвером, который и будет формировать динамику в ближайшие годы
Объем сделок снизился, но сегмент покупки укрепился. По итогам 2025 года, величина новых сделок аренды и купли-продажи составила 1,4 млн кв. м, что на 33% ниже, чем в 2024 году.
Изменилась сама структура спроса. Сделки аренды составили 785 тыс. кв. м, что на 35% ниже 2024 года. Сделки купли-продажи были оформлены на 617 тыс. кв. м., это на 30% ниже предыдущего года.
При этом заметен всплеск интереса к крупным сделкам; к ним относятся офисы от 10 тыс. кв. м. и выше. Их объем вырос на 29%, несмотря на общее снижение активности. Компании «выбрали» практически все оставшиеся качественные площади внутри города. А вот спрос на офисы малого и среднего размера снизился на 25–37%.
Размеры вакансий выросли впервые после 2022 года. Средняя доля свободных площадей в Москве на конец 2025 года составила 4,4% (780 тыс. кв. м).
Рост вакантности начался в IV квартале из-за выхода новых объектов. И согласно прогнозу CORE.XP, в 2026 году размеры незанятых офисов продолжат расти и достигнут 5,0% (900 тыс. кв. м.
А вот что крайне примечательно, что новое строительство побило рекорд за последние 11 лет. Уходящий год стал периодом строительного бума. Объем ввода достиг 983 тыс. кв. м, что на 68% больше, чем в 2024 году — это максимальный показатель за целое десятилетие.
Из этого объема 295 тыс. кв. м. уже доступны на рынке, еще 375 тыс. кв. м могут быть дополнительно выставлены собственниками в 2025–2026 гг.
Структура ввода. 42% — штаб-квартиры крупнейших компаний. Это стало ключевой причиной того, что, несмотря на рекордное строительство, свободных площадей прибавилось не столь значительно.
Согласно официальным данным, до 2030 года в Москве планируется построить 7,3 млн кв. м офисов. По мнению аналитиков CORE.XP, более реальная цифра составит 5,6 млн кв. м. При этом пик активности прогнозируется в 2028 году.
Что касается цен на офисы, то рост будет умеренным. Этот прогноз можно сделать на основании того, что стоимость строительства и отделки росла в 2025 году медленнее, чем ожидалось.
Если говорить об арендных ставках, то в 2025 году они выросли почти вдвое. Средняя ставка по Москве достигла 33 900 руб. за кв. м. в год, в центре это величина в 49 000 руб. И, согласно прогнозу, ставки в 2026 году не превысят пиковых значений 2025 года.
В ТЦ арендаторов станет меньше
Торговые центры переживают не лучшие времена, их расцвет остался пусть и в недавнем, но в прошлом. Но и об их смерти тоже говорить преждевременно. При этом участники рынка сталкиваются с ростом макроэкономических рисков, изменением потребительских привычек и продолжающимся снижением интереса иностранных брендов. На этом фоне наметилось ускорение ввода новых площадей в крупных городах и усиление роли районных торговых центров.
По итогам 2025 года, доля свободных площадей в российских ТЦ достигнет 6,2%. Рост вакансии обусловлен снижением оборотов розничной торговли, усилением сберегательной модели поведения у потребителей и увеличением доли онлайн-покупок.
2025 год стал поворотным в части изменения структуры спроса на торговые площади. Потребитель перешел к рациональной модели покупок, что повлияло на динамику в ряде категорий арендаторов и усилило давление на объекты, отмечает Евгения Прилуцкая, директор, руководитель направления по работе с торговыми площадями CORE.XP.
В 2025 году количество иностранных брендов, вышедших в Россию, сократилось на 46%, с 24 до 13. По географии лидируют Европа (31%), Турция (31%) и Китай (23%).
Одежда, обувь и аксессуары сохраняют первое место среди новых выходов (61%), но одновременно именно Fashion стал лидером по закрытиям: в III квартале 2025 года на него пришлось 50% всех закрытых точек.
Что касается открытия новых торговых центров, то Москва и Петербург в лидерах, а вот в регионах заметно замедление. По итогам года, Москва увеличила объем ввода новых площадей до 221 тыс. кв. м (96 тыс. в 2024); Санкт-Петербург показал рекордный за шесть лет результат — 107 тыс. кв. м после нулевых открытий годом ранее. А вот в регионах снизилась активность: там ввод составил 193 тыс. кв. м, что на 18% ниже уровней 2024 года.
Тренд года – рост значения районных ТЦ, они стали доминирующим форматом и составили 45% всех открытий в России и 76% — в Москве.
Ключевым риском 2026 года станет повышение НДС до 22%. Поэтапное введение НДС для компаний на УСН превратится в дополнительный фактор давления. Уже в 2026 году лимит снизится до 20 млн руб., что затронет значительную часть малого и среднего бизнеса в ТЦ, снизив их финансовую устойчивость. Отсюда вакансии могут вырасти до 8,3%
По прогнозу CORE.XP, в 2026 году доля свободных площадей продолжит рост и достигнет 8,3%, отражая общий спад потребительской активности и рост расходов ритейлеров.
В 2026 году значительная часть арендаторов столкнется с двойным давлением — ростом операционных издержек и снижением маржинальности. Это, в свою очередь, приведет к увеличению свободных площадей, особенно
в объектах с устаревшей концепцией и слабым позиционированием, прогнозирует Евгения Прилуцкая.
Склады растут, как грибы после дождя
Складская недвижимость в последние годы развивалась особенно бурно, она приросла на более чем 42 млн. кв. м. В результате страна вошла по этому показателю в топ три европейских государства, отмечает Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
Если говорить о текущей ситуации, то после рекордных показателей прошлого года, рынок продемонстрировал стабилизацию, сохранив при этом высокий объемов спроса.
По оценке CORE.XP, совокупный объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости в 2025 году составит 3,8- 4 млн кв. м, что на 18% меньше показателей прошлого года. Снижение обусловлено главным образом замедлением региональных рынков, где в 2024 году активность поддерживалась масштабными программами развития маркетплейсов. При этом в Московском регионе спрос остался стабильным.
Основной спрос формировали два сектора — ритейл и e-commerce. Продуктовые сети третий год подряд сохраняют высокую активность. Сегмент e-commerce занимает почти треть рынка: 1-1,2 млн кв. м. сделок по итогам года.
Согласно прогнозу CORE.XP, в 2026 году этот сегмент может вернуться к уровню до 2 млн кв. м. благодаря восстановлению экономической активности, расширению региональных программ маркетплейсов и новым направлениям развития.
В 2025 году рынок обновил исторический рекорд по строительству складов, достигнув нового максимума: объема в 7,3 млн кв. м. Это почти вдвое выше результата прошлого года.
По итогам года доля свободных площадей в Московском регионе увеличится до 5-6%. Ставки аренды: готовые и почти готовые объекты — 10–11 тыс. руб. за кв. м. в год, что на 8% ниже, чем в конце 2024 года.
Старая Москва только для богатых
Анализ рынка недвижимости не может быть полным, без рассказа о ситуации на жилищном фронте. После нескольких лет резких изменений, рынок адаптировался к высоким ставкам и к новым правилам градостроительной политики, а структура предложения заметно изменилась в сторону более дорогих сегментов.
Какие главные выводы по итогам 2025 года? Спрос стабилизировался: около 50 тыс. ДДУ в пределах МКАД. Это тот уровень, на котором покупатель готов покупать при текущей стоимости денег. Средняя площадь приобретаемых квартир выросла до 57 кв. м., а доля комфорт-класса в структуре спроса сократилась. Все больше сделок приходится на бизнес и премиум-класс. При этом комфорт-класс уходит за МКАД; большинство доступных по цене проектов теперь обретают прописку в Новой Москве.
Среди других важных факторов — меньше новых запусков проектов. За год их вышло всего на 2,6 млн кв. м. нового предложения, что на треть меньше, чем годом ранее. Цены растут неравномерно: в комфорт-классе крайне слабо, в бизнесе-классе рост около 15–20%, премиум и де-люкс продолжают существенно дорожать.
2025 год показал: рынок внутри МКАД окончательно сместился в сторону более обеспеченного покупателя. Проектов становится меньше, площади растут, а уровень входа повышается.
Главным сдерживающим фактором остается высокая ключевая ставка. Чтобы поддержать продажи, девелоперы активнее используют субсидированные ставки, рассрочки, и длинные предстартовые кампании для ранних покупателей, отмечает в своем анализе Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Согласно прогнозу CORE.XP, 2026 год станет годом «массового бизнес-класса». Именно этот сегмент будет определять рынок новостроек в пределах МКАД.
Что следует ждать? Потенциальный рост спроса: при снижении ключевой ставки рынок может выйти на уровень 2,8 млн кв. м. проданного жилья. Девелоперы будут ориентироваться на сегмент бизнес-класса практически во всех локациях внутри МКАД, а комфорт-класс окончательно сместится в Новую Москву. Рост цен продолжится в пределах 20% в среднем по году. Меньше будет новых стартов проектов. При этом они будут выходить почти «распроданными»: целевой уровень бронирования к моменту выхода на рынок около 80%.
2026 год уж точно не будет лучше 2025
Пришло время подвести окончательные итоги и сделать прогноз на 2026 год. По данным CORE.XP, инвестиции в российскую недвижимость в 2025 году составят около 1 трлн рублей. Это на 24% ниже, чем в 2024 году. В отдельных сегментах падение еще больше. Так, рынок площадок под жилье сократится на 52%
Просела и коммерческая недвижимость на 11%. Инвестиции в нее составила 806 млрд руб. При этом спрос со стороны конечных пользователей снизился на 33%.
На фоне ограниченного предложения готовых качественных объектов вырос интерес к инвестициям на стадии девелопмента. Доля таких вложений достигла 46% (+12%).
Региональный капитал демонстрирует снижение активности практически по всем направлениям.
В 2026 год ожидается сохранения высоких ставок финансирования, однако, не исключено умеренное снижение ключевой ставки.
В 2026 году прогнозируется умеренная корректировка инвестиционного объема до 800–900 млрд руб. Наиболее востребованными сегментами останутся офисная и складская недвижимость. Дополнительно ожидается рост инвестиционной активности в секторе центров обработки данных (ЦОД) и дальнейшее развитие интереса к гостиничному рынку.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство и из книги «Москва-Сити», История строительства. Интервью. Документы. Факты.»