Москва, 1 декабря 2025 года — CORE.XP представила предварительные итоги 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Год стал переломным: рынок пережил одновременно коррекцию спроса, резкий рост нового строительства и начало увеличения вакантности — впервые за три года.
Спрос: объём сделок снизился, но сегмент покупки укрепилсяПо итогам 2025 года объем новых сделок аренды и купли-продажи составил 1,4 млн кв. м, что на 33% ниже, чем в 2024 году.
Структура спроса изменилась следующим образом:
- Сделки аренды — 785 тыс. кв. м (–35% г/г).
- Сделки купли-продажи — 617 тыс. кв. м (–30% г/г)
При этом более заметен всплеск интереса к крупным сделкам (офисы 10+ тыс. кв. м): их объем вырос на 29%, несмотря на общее снижение активности. Компании «выбрали» практически все оставшиеся качественные площади внутри города.
Крупнейшие сделки прошли в двух зонах – ЦДР и за МКАД:
- Центральный деловой район: Т-Банк (Здание Телеграфа), РВБ (Легион I), «Лукойл» (AFI2B).
- За МКАД: «Хеликс» (Неополис), «М.Видео-Эльдорадо» (Орбион), Московский инновационный кластер (Амальтея), «Новатэк» (Переделкино).
А спрос на офисы малого и среднего размера, напротив, снизился на 25–37%, что сделало 2025 год годом «выбора последних качественных площадей» и смещения спроса в децентрализованные локации.
«По итогам 2025 года рынок офисной недвижимости оказался в точке структурной перестройки. Мы видим, как спрос смещается вглубь города и за МКАД — туда, где сохраняется возможность разместить крупные офисы. При этом именно крупные сделки продолжают формировать ядро рынка: сегмент купли-продажи остаётся одним из ключевых драйверов и будет определять динамику в ближайшие годы», — прокомментировала Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.
Вакансия выросла впервые после 2022 года
Средняя доля свободных площадей в Москве на конец 2025 года составила 4,4% (780 тыс. кв. м).
Рост вакантности начался в IV квартале из-за выхода новых объектов:
- В новых офисах появилось 142 тыс. кв. м предложений (аренда + продажа).
- 2/3 свободных помещений — в децентрализованных районах.
Наиболее доступные типы лотов:
- 76% предложений — помещения до 1 000 кв. м.
- 48% — помещения без отделки.
Прогноз CORE.XP: в 2026 году вакансия продолжит расти и достигнет 5,0% (900 тыс. кв. м).
Новое строительство — рекорд за 11 летУходящий год стал периодом строительного скачка. Объем ввода достиг 983 тыс. кв. м, что на 68% больше, чем в 2024 году — максимальный показатель за 11 лет.
Из этого объема:
- 295 тыс. кв. м уже доступны на рынке,
- еще 375 тыс. кв. м могут быть дополнительно выставлены собственниками в 2025–2026 гг.
42% ввода — штаб-квартиры крупнейших компаний. Это стало ключевой причиной того, что несмотря на рекордное строительство, свободных площадей прибавилось не столь значительно.
Прогноз CORE.XP: ввод в 2026 году составит 904 тыс. кв. м (–8% к 2025 г.).
Строительный цикл поддерживает масштабная городская политика.
До 2030 года в Москве планируется построить 7,3 млн кв. м офисов (CORE.XP оценивает реалистичный объём — 5,6 млн кв. м).
Пик активности прогнозируется в 2028 году — в том числе благодаря проектам по программе Мест Приложения Труда (МПТ): Северный Порт, Air, JOIS, FRAME, Edel, N’ice Tower, Мещерский Лес, MYPRIORITY Presnya, Мираполис и др.
Цены на офисы — рост будет умеренным. Стоимость строительства и отделки росла в 2025 году медленнее, чем ожидалось:
- Рост затрат на отделку составил 2–6%,
- На новый офисный продукт ожидается повышение цен в среднем на 10% в 2026 году. Ставки аренды: рынок достиг пика и вошёл в фазу коррекции.
- Ставки аренды в 2025 году выросли почти вдвое:
- Средняя ставка по Москве — 33 900 руб./кв. м/год,
- В центре — 49 000 руб./кв. м/год.
К середине года началась коррекция: предложение с более низкой ценой «вымылось», а лоты с завышенными ставками продолжают маркетироваться и пока еще не нашли своего арендатора.
Прогноз CORE.XP: ставки в 2026 году не превысят пиковых значений 2025 года.