Работа с ОКН требует от девелоперов повышенного внимания, приобретение новых знаний и навыков, немалых дополнительных затрат. Но если сделать все правильно, результат непременно окупит все усилия и расходы.
Историческое и архитектурное наследие России не просто огромно, оно безмерно. Были времена, когда его мало ценили и часто сносили целыми кварталами. Затем наступила эпоха, когда массовый снос прекратился, но и его возрождение велось в небольших масштабах и преимущественно касалось только самых знаковых исторических памятников. Сегодня настал совсем другой период, когда строительство в стране ведут в основном частные игроки. И им непросто подчинить свои коммерческие интересы задачам сбережения ОКН. Поэтому стоит вопрос, как сделать так, чтобы одно не противоречило другому. Об этом рассуждали эксперты на портале единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) во время дискуссии на тему: «Девелопмент и объекты культурного наследия: как строить и не навредить?»
До обидного мало
Из 2700 девелоперских компаний только 21 работают с ОКН. Из 4,5 тыс ЖК только 30 из них заявляют о том, что при строительстве интегрировали в новую застройку исторические здания и сооружения с суммарной площадью 3,5 млн кв. м. Это менее 3% от общего объема построенного.
Не слишком радует и география такого строительства, небольшое число регионов задействованы в этом процессе.
Это просто ничтожное количество. Для многих из них по-прежнему странно слышать сочетание девелопер и историческая застройка в одном предложении.
Однако работа с ОКН – это не только обременение, но и получение немалых преимуществ, считает Кирилл Холопик, руководитель платформы ЕРЗ. Но обрести их не просто, для этого следует проделать немалую работу.
Продолжение диалога
Работа с ОКН – это особый вид деятельности девелопера, который в чем-то сродни занятию искусством. Невозможно приступать к реконструкции объекта, предварительно не выявить его архитектурную и историческую ценность, исторический контекст территории, на котором он расположен. Все эти составные части, которые сохраняются и становятся основой проекта, говорит Светлана Малевич, архитектор-реставратор компании Брусника из Екатеринбурга. Памятники — это в первую очередь смыслы. Мы ставили задачу продлевать им жизнь, причем так, чтобы новые обитатели продолжали с ними диалог.
Между тем, сама работа с ОКН в современных условиях явление довольно противоречивое. Еще пять лет назад было странно услышать словосочетание девелопер и объект культурного наследия, вспоминает Светлана Малевич. Несмотря на то, что прошло совсем немного времени, сегодня это уже правило хорошего тона. Уважающий себя застройщик считает нужным уметь разбираться с тем, как следует поступать с исторической застройкой.
В частности, в компании «Брусника» было решено поставить эту деятельность на прочное основание. Была сформирована под эти цели отдельная команда. Проекты эти сложные, поэтому важно понимать, как их следует реализовывать.
Но чтобы проект реализовать, нужно считать его экономику; ведь речь идет не о меценатстве. Еще до приобретения территории под строительство анализируются состояние исторической застройки, сколько будет стоить ее реставрация, сколько времени займут работы, какие функции в результате можно получить. Если такой анализ выполнен качественно, это минимизирует риски.
Ситуации бывают разные, подчеркивает Светлана Малевич, поэтому в каждом случае требуется индивидуальный подход. Но при этом цель одна – затраты должны окупаться.
Важный принцип при реставрации – бережно относиться к памятнику, максимально сохранять его подлинные элементы, так как именно они во многом определяют ценность объекта. Поэтому нужно оставлять как можно больше артефактов. Кстати, этот фактор так же работает и на репутацию застройщика, показывает, что он вовсе не злодей, который снес и заменил все, что было можно снести и заменить, а бережно отнесся к тому, что можно было сохранить. Объект обретает ценность тогда, когда его новые пользователи проникаются смыслом и значением этого здания.
Конечно, не все так просто и однозначно. Многие девелоперы и по совместительству реставраторы сталкиваются с вопросом, насколько нужно сохранять аутентичность ОКН, что следует в нем изменить, можно ли расширить или надстроить объект? Это зависит от ценности ОКН и от того, насколько застройщик ее понимает. А это в свою очередь во многом зависит от его профессионализма, если у него люди, способные произвести правильную оценку. И способны ли они донести до руководства, что ценность ОКН не только и не столько в его площадях, а в самом историческом наследии.
Не простой выбор
А что вообще можно делать с памятниками истории и архитектуры? Виды работ с ОКН могу быть разными, считает Анастасия Пугачевич, основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio. Отсюда возникает вопрос: какая судьба ждет историческое здание? Это зависит от его состояния, объема предмета охраны и бизнес-задач. Можно выделить несколько видов таких работ.
Первый – приспособление, сегодня это самое востребованное применение ОКН. Это адаптация объекта к современному использованию. Здание в этом случае обычно модернизируется, чаще всего меняется его планировка. При этом сохраняются основные исторические архитектурные особенности. Чаще всего это оптимальный вариант и для бизнеса, и для сохранения дома.
Такой подход позволяет в полной мере раскрыть потенциал объекта, повысить его инвестиционную привлекательность и при этом сохранить исторические особенности. Комплексный метод помогает определить исторически достоверный и коммерчески оправданный сценарий.
Регенерация, пожалуй, самый сложный и не однозначный вид работ, связанный с возрождением исторической среды в масштабах квартала или района. Здесь возможно и приспособление, и реставрация, и даже новое строительство, если оно уместно.
Реставрация — это восстановление объекта, его конструктивных частей, фрагментов отделки, деталей интерьера. Например, здание модернизируется с реставрацией фасада.
Для застройщика работа с ОКН — это чаще всего бизнес-проект, который в конечном итоге должен приносить прибыль. Поэтому так важно определить, какие затраты и из каких компонентов будут состоять вложения инвестора, подчеркивает Анастасия Пугачевич. Это обязательное привлечение высококвалифицированных специалистов, в первую очередь реставраторов. Более долгое проектирование предстоящих работ. Так же следует учитывать ограничения, связанные со статусом ОКН и его предметом охраны. Применение нетиповых, а значит, более дорогих материалов и оборудования. Все это позволяет сделать памятник современным по своему функционалу и при этом обеспечить сохранения его исторической идентичности.
Сложность такой работы в том, что нужно постоянно проверять то, что делается, чтобы не навредить ОКН, подчеркивает Анастасия Пугачевич. Трудность еще в том, что необходимо постоянное согласование видов работ с охранным департаментом. Статус каждого объекта разный, от него зависит, что можно делать, а что нельзя. Проблема еще в том, что охранные документы не всегда написаны профессионально, со знанием дела, подчас вызывают недоумение, а потому требуют корректировки. Иначе реконструкция ОКН может оказаться и не полной, и не качественной.
Эта одна из причин, почему так мало девелоперов работают с ОКН, говорит Кирилл Холопик. Далеко не все застройщики хотят действовать в режиме неопределенности, когда не до конца все понятно. А деньги и немалые нужно инвестировать сразу. Зачем им лишние заботы и трудности.
ОКН, как генератор дополнительных рисков
Отдельная тема – взаимодействие девелопера с властью во время работы с ОКН. Директор департамента развития и GR Северо-Приволжского региона GloraX Дмитрий Ногтев говорит, что имеющая в компании практика показывает, что с покупки участка до выхода на него строителей проходит два года. За это время выполнено свыше 500 различных согласований. Речь идет о проекте градостроительства, не считая прокладки различных сетей, по ним отдельный счет. Причем, не все эксперты хотели визировать столь сложные документы.
По словам Дмитрия Ногтева, в договоре о КРТ регион нагрузил компанию дополнительной нагрузкой, предложил реставрировать фасады исторических домов. Это обошлось компании в 350 миллионов рублей. Плюс дополнительно расселение жильцов. Есть и другие проблемы, связанные с ОКН. Механизмы финансирования таких объектов требуют совершенствование, без привлечения средств банков работать трудно.
Отсюда дополнительные риски, в первую очередь они связаны с окупаемостью вложений. Если она недостижима, то и ввязываться в такие проекты нет смысла. Поэтому рядом с ОКН нужно строить дома с коммерческим жильем, которое способно сделать строительство рентабельным.
Чтобы реконструкция ОКН вышло на «промышленные» масштабы, должна быть осознанная государственная политика. Ее главные цели – создание механизма финансирования таких объектов и реализации по закону о ДДУ. Сегодня, к сожалению, нет ни того, ни другого, констатирует Дмитрий Ногтев. Все это сильно сдерживает работу с такой недвижимостью.
Есть еще один существенный риск, продолжает эксперт. Если вы берете под застройку территорию на принципах КРТ, то количество ОКН может сильно возрасти. Это связано с тем, что согласно законодательству, любое здание в возрасте свыше 40 лет может попасть в этот реестр. Те, кто приживают в таких домах, могут потребовать их признания объектами культурного наследия. Процесс этот и длительный, и трудоемкий, для застройщика – это и новая головная боль и дополнительные затраты, способные приостановить на время вес проект.
Затраты можно окупить
В заключении стоит посвятить главу материала тому, что происходит в Санкт-Петербурге, — культурной столице России и где эта тема максимально актуальна. Заместитель директора Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко говорит о том, что доля городских локаций снижается и нарастает пригородное и загородное строительство. Это вызвано недостатком свободных участков в городе. При этом есть большое количество территорий для редевелопмента. И тут на каждой площади для застройки есть ОКН. Причем, нередко в большом количестве.
Застройщику часто сложно понять, что с этим наследием делать. Еще 10 лет назад в городе на Неве ОКН боялись, как огня. Их старались обходить, так как основная проблема заключалась в приспособление таких зданий под современные нужды.
Лучше всего вопрос рассмотреть на конкретном примере. Речь идет о реконструкции канатного цеха – памятнике эпохи конструктивизма. На этой территории сооружался ЖК высокого класса. Было непонятно, как вписать ОКН в этот комплекс, какой придать ему функционал?
Как подошли к решению вопроса? Первым делом решили понять функционал объекта, и как он впишется в экономику проекта? С этой целью привлекли профессионалов. Но прежде следовало провести исследование состояние цеха.
Функция ОКН должна быть актуальной и гармонично вписываться в концепцию всего проекта. После изучения разных вариантов решили остановиться на бизнес-центре, учитывая промышленную историю сооружения. Тем более, в округе была большая потребность в офисных площадях.
В итоге на месте бывшего цеха возник современный бизнес-центр высокого класса. Сейчас часть площадей арендует учебное заведение, где учат на архитектора. Это знаменательный момент, который влияет, в том числе и на репутацию застройщика.
Это работа трудоемкая, подчеркивает Светлана Московченко, только на все согласование уходит до трех лет. Да и сами работы идут долго, требуют большую кропотливость.
Что самое важное в работе с ОКН? Это не бояться работать с ним, говорит Светлана Московченко. Да это сложно и трудно. В Санкт-Петербурге по статистке примерно 9 тыс ОКН. И если каждый девелопер возьмет на себя хотя бы один объект, вдохнет в него новую жизнь, это существенно изменит общую ситуацию в городе.
Мы поняли одну важную вещь – наличие ОКН сильно влияет на всю застройку района, продолжает Светлана Московченко. Дорожает сама недвижимость, возрастают арендные ставки. Если все правильно сделать, то затраты на ОКН в этом случае можно окупить.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство