Кризис на рынке недвижимости становится все более очевидным. При этом на нем происходят весьма противоречивые процессы. Рост доли ипотеки не вернул спрос на новостройки. Девелоперы фиксируют исторически низкие продажи и ищут баланс между рассрочками, скидками и господдержкой. В каком-то смысле ситуация замерла, все ждут дальнейшего развития событий. Об этом говорилось в очередном выпуске ЕРЗ-трендов: ««Итоги III квартала 2025 года на рынке новостроек».
Еще недавно продавалось больше
Что происходит с продажами по ДДУ? По данным «ДОМ РФ» за последние три месяца они выросли и составили 2,1 млн кв. м. в месяц. Преодолена планка в 2 млн кв. м., которую не удавалось превзойти в первом полугодие 2025 года. Правда, и рабочих дней во II полугодии значительно больше, чем в I, поэтому лобовое сравнение двух периодов не совсем корректно. В пересчете на рабочие дни в III квартале рост составил 12%, что можно признать неплохим результатом, отмечает Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ РФ.
В целом же продажи квартир по ДДУ в текущем году находятся на историческом минимуме; давно не наблюдалось реализация такого малого их количества в день. И хотя есть медленный рост, однако нет причин надеяться, что положение сильно улучшится, так как макроэкономические показатели будут ухудшаться. Согласно прогнозу ЕРЗ, за 2025 год будет продано примерно 23 млн кв. м.
Одновременно увеличивается число сделок с нежилыми объектами. Падение продаж квартир компенсируется ростом продаж машино-мест, кладовых. Это сглаживает падение доходов застройщиков, поэтому большого проседания прибыли у них пока нет.
По данным «ДОМ РФ», доля проданной площади в уже строящихся домах составила в сентябре текущего года 32%. Этот показатель не падает уже некоторое время. Доля проданного жилья в вводимых домах стабильна, на уровне от 70 до 80%. Это хороший показатель, считает Кирилл Холопик, он показывает, что нет обрушения. Но тут есть нюанс, многие застройщики увеличивают срок строительства объектов, и таким образом увеличивают их распродажи.
По состоянию на 1 июля 2025 года уровень распроданности введенного в эксплуатацию жилья снизилась до 72% тогда, как годом ранее составляла 77%.
Средняя площадь лота по договору купли-продажи (ДКП) примерно на 15% превышает площадь лота по ДДУ.
В Москве ни как в России
Давно уже никто не спорит, что рынок Москвы и Московской области стоит особняком от остальной страны. По данным, Сергея Лобжанидзе, директора bnMAP.pro, в сентябре отмечается восстановление спроса после просадки в предыдущие месяцы. Прежде всего, этот тренд затронул Старую Москву и область.
Если смотреть на количество сделок, то можно говорить о некотором увеличении объемов продаж по большинству локаций. Лучшая ситуация в Старой Москве, это связано с тем, что там преобладают дорогие сегменты недвижимости, которые мало зависят от ипотеки. Оборот здесь более скромный, но более стабильный, а при падении быстрей восстанавливается.
Если сравнивать продажи по площадям за 9 месяцев 2025 и 2024 году, то есть определенный недобор. Меньше всего потеряла Старая Москва. А по выручке эта локация даже приросла в силу роста цен.
Однако другие локации «усохли» в реализации квадратных метров и по общей выручке. В массовом сегменте нет возможности не выводить новые объемы на рынок, так как этот товар быстрее всего распродается и запасы нуждаются в пополнении.
Средний чек сделки практически не растет в области и в Новой Москве и отмечается некоторый рост в границах Старой Москвы. Здесь, с началом года, продано свыше 160 лотов по стоимости свыше 200 млн рублей. 1300-1600 квартир продается в год с чеком 50 и выше млн рублей. Основной объем продаж зафиксирован в пределах от 5 до 20 млн рублей. Недвижимость стоимостью до 15 млн – это малоформатные предложения – студии, однокомнатные квартиры. И только после 15 млн – это более крупный формат. Максимальное количество дешевого жилья в области и в Новой Москве. В Старой Москве основной объем поглощения — это жилье 40-50 кв. м., в других локациях 30-40 кв. м.
Вывод новых объемов. В августе в Новой Москве выведено 27 новых корпусов с общей площадью квартир в 352 тыс кв. м., в сентябре — еще 154 тыс кв. м. Отмечается рост объемов продаж, в том числе благодаря увеличению предложения.
Ипотека восстанавливается, но не восстановилась
Увеличиваются объемы выданных ипотечных кредитов, даже создается впечатление, что эта величина приближается к прошлым годам. Сентябрь 2025 года побил рекорд с июля 2024 года. Но пока суммы далеки от достигнутых максимальных значений. Если перевести эти цифры на квадратные метры, то ситуация не столь радужная. Еще не так давно за те же деньги, покупатель мог приобрести существенно больше жилой площади.
Если сравнить объемы рыночной ипотеки и ипотеки с государственной поддержкой, то просматривается тренд на рост рыночных программ. После дна в 14% сейчас уже рыночные кредиты достигли уровня в 22%.
Если говорить об ипотеке по ДДУ, то точных данных в России не публикуются. Опросы застройщиков показывают, что во II квартале текущего года она составляла 67%. Однако в некоторых городах этот показатель выше, от 70% и больше.
Доля собственных средств граждан на эскроу счетах составляет 53%, и стабильно держится на этом уровне. Если есть тренд на снижение, то он небольшой. В периоды доминирование ипотеки доля собственных средств граждан в лучшем случае не превышала 30%. Люди существенно меньше расходовали на покупку жилья своих денег. Статистка за последние годы показывает, что заемщики не готовы брать ипотечные кредиты больше, чем под 6%. Хотя рыночная ипотека растет, ставка по кредитам остается прежней, так как люди не согласны платить по процентам больше. Весь сегмент рыночной ипотеки со ставкой свыше 6%, очень мал и мало на что влияет, отмечает Кирилл Холопик.
Объемы выданных ипотечных кредитов по ДДУ, то есть на новостройки, снизятся, рекордные прежние показатели достигнуты не будут.
Другой важный инструмент приобретения жилья – рассрочка. Официальных данных об их доли в сделках нет. Опросы застройщиков показали ее снижение с 33% в I квартале до 19% во втором. По договорам ДДУ заключено договоров на 8.5 трлн рублей, однако по итогам 9 месяцев 2025 года 1,4 трлн рублей или 16% от стоимости действующих ДДУ не оплачены. То есть денег на эту сумму собрано меньше. По сравнению с предыдущими годами она растет, правда, не столь быстро, чтобы считать этот процесс катастрофой. Причем, в 2025 году эта цифра то падает, то вырастает, из чего можно сделать вывод, что в целом застройки нашли некий баланс использования этого инструмента.
В регионах спад заметней, чем в столице
Ключевые тренды развития рынка недвижимости более точно и наглядно все же отражает не столица, а регионы, считает коммерческий директор сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.рф» Ксения Чернецкая. И в первую очередь наиболее крупные города. Здесь можно выделить несколько основных трендов.
Тренд № 1. Объем экспозиции начинает корректировку на снижение в большинстве городов – миллионников. Новые объекты выводятся девелоперами на рынок с большой осторожностью, с учетом слабых продаж и накопленных остатков.
Тренд №2. С начала года средняя цена квадратного метра в экспозиции демонстрирует плавный и устойчивый рост. Показатель средней цены квадратного метра РПН в городах-миллионниках продолжил взлет после легкой корректировки на снижение в начале лета. Прайсовая цена формируется с учётом коммерческих субсидий, инфляции и роста себестоимости строительства, что поддерживает устойчивую тенденцию к удорожанию предложения.
Тренд №3. 2025 год демонстрирует существенный спад объемов продаж. В городах-миллионников отмечается снижение активности: по итогам трёх кварталов 2025 года объем сделок ДДУ ниже аналогичного периода 2024 года примерно на 18 %.
Тренд №4. Рост сделок с ДКП приостановился и зафиксировался на отметке около 10% в большинстве городов –милионников.
Тренд №5. Локальные рынки начинают плавную балансировку. В сентябре объем остатков в городах-миллионниках немного снизился благодаря контролируемому выводу проектов и адаптации девелоперов к ослаблению спроса.
Тренд №6. «Комфорт» остается максимально конкурентным классом в структуре предложения. Большая часть новых проектов, стартовавших в 2025 году, также позиционируется как комфорт-класс.
Тренд №7. Происходит плавное выравнивание и стабилизация доли ипотечных сделок в структуре продаж.
Тренд №8. Размер дисконта в сделках увеличивается.
Тренд №9. Ориентация спроса на сегмент 30-40 кв. м., который занимает максимальную долю в структуре реализации.
Тренд № 10. В большинстве городов средний показатель распроданности строящихся проектов отстает от нормы. Средняя строительная готовность строящихся проектов в городах-милионниках составляет 45-56%, при этом распродано в них 28-35% квартир.
Тренд №11. Развитие межрегиональной экспансии. Города с устойчивым рынком, большим объемом экспозиции и стабильными показателями спроса выглядят привлекательными для экспансии застройщиков из других регионов, а так же федеральных игроков.
Тренд №12. По итогам трех кварталов 2025 г. индекс тревожности в городах-миллионниках растет с начала года.
Марк Горский