В рыночной экономике принимаемые законы являются той базой, без которой она не может эффективно функционировать.
Строительная отрасль – одна из важнейших в экономике России. Ее успешное развитие зависит от многих факторов, среди которых немалое значение имеет формирующееся законодательное поле. За последние годы оно претерпело большие изменения. Сегодня наступил этап, когда появилась насущная потребность в законах, которые отвечают на вызовы дня. О том, что происходит в этой сфере, рассказывают депутаты, ответственные за принятие новых правовых норм.
Приоритет сегодняшнему дню
При принятии новых законодательных актов доминирует акцент на поддержку экономики. А вот часть перспективных планов сдвигается на будущее, говорит председатель комитета Государственной думы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Это напрямую относится и к сфере строительства и коммунального хозяйства.
С одной стороны принимается много новых законов, с другой – было отклонено 17 законопроектов в сфере строительства и коммунального хозяйства, которые носят популистский характер. Стоит задача максимально снизить административные барьеры, в первую очередь в той их части, где они не влияют на качество и безопасность объектов. Уже есть результаты этой кампании; постановлениями Правительства убраны 300 процедур из инвестиционного строительного цикла. Это позволяет застройщикам экономить средства и нервы, отмечает депутат.
Стоит задача по максимальному разблокированию работы строителей с бюджетными деньгами на всех уровнях. О масштабе проблемы свидетельствует тот факт, что речь идет о нескольких триллионах рублей ежегодно. Полноценно работать с этими средствами мешает высокий уровень бюрократизации системы. Нужно менять ее в сторону упрощения.
По словам Сергей Пахомова, на этом пути есть свои достижения. Отменены некоторые дублирующие функции. В частности, облегчен режим, связанный с выполнением археологических мероприятий. До недавнего времени это было настоящей удавкой на шее застройщиков. Также отменены согласования с Росрыбоводством; еще недавно следовало согласовывать ситуацию с каждым ручейком.
Но это только начало работы, как уверяет председатель комитета Государственной думы РФ, есть потенциал по сокращению в ближайшее время еще на треть административных процедур.
Среди других, требующих решения задач, продление сроков аренды земельных участков под строительство без проведения дополнительного конкурса; установление исчерпывающего перечня документов, которые могут требовать власти от строительных компаний; перевод всех административных процедур в заявительный формат.
Главная задача ЖКХ – подготовить программу по модернизации коммунального хозяйства страны. Это дело нельзя откладывать в долгий ящик. Одновременно есть потребность в принятии срочных решений по некоторым актуальным вопросам. Один из них – фиксация процентов по долгам ЖКХ, их нужно привязать к процентной ставке ЦБ.
Другой актуальный вопрос – позволить фондам капремонта платить авансовые платежи подрядчикам свыше 30% от суммы контракта с учетом роста цен на стройматериалы.
Кто в лес, кто по дрова
Большой блок вопросов связан с развитием ипотечного кредитования. Сегодня оно переживает не лучшие времена, объем ипотечных кредитов в целом по стране упал на 75%, а в некоторых регионах положение еще хуже.
Такая ситуация не может устраивать, отмечает первый заместитель председателя комитета Государственной думы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Нам нужна дешевая ипотека, только в этом случае повысится число граждан, способных покупать жилье.
В складывающей ситуации нужно менять практику поддержки ипотечного кредитования. Его субсидирование – это неверный способ решения вопроса, в лучшем случае эта мера дает временный эффект. Она порождает ажиотажный спрос, а с ним рост цен на недвижимость. Девелоперы видят, что он растет, и отменяют разные специальные льготные ипотечные программы.
При этом, по мнению депутата, вопрос надо решать комплексно. Сегодня в ряде регионов ощущается нехватка производственных строительных мощностей; это часто связано с разбалансировкой ресурсной базы. Также наблюдается дефицит рабочей силы, плюс дефицит некоторых строительных материалов. Но точных данных о том, сколько реально нужно того и другого, обычно не существует.
Эту ситуацию следует менять. Дешевая ипотека должна коррелироваться с возможностью производственной базы на территории по вводу жилья, которая включает не только сами строительные мощности, но и мощности по производству стройматериалов.
К этому следует прибавить развитие промышленной ипотеки по ставкам не выше 5%. Это позволит двинуть вперед промышленность России.
Есть и другие дисбалансы в строительной сфере, говорит депутат. Сегодня у нас на эскроу-счетах собирается на 600 млрд рублей больше, чем получают строители в рамках проектного финансирования. Получается, что эти деньги граждан не работают в текущем режиме на стройку. Этот вопрос с банками надо решать. ЦБ согласен, что практику с затягиванием финансирования застройщиков следует устранять. Если в ближайшее время в этом плане ничего не изменится, то этот вопрос нужно решать в законодательном порядке, указывает Владимир Кошелев.
Еще одна тема в фокусе внимания законодателей – комплексное развитие территорий. Одна из проблем в том, что строители в этом случае ведут застройку на больших территориях, в том числе возводят много инфраструктурных объектов. При этом застройщики вынуждены платить повышенный земельный налог. Это им невыгодно, свои дополнительные затраты они вынуждены включать в конечную цену квартир. То есть, расплачиваются за все потребители, что снижает их покупную способность.
Так дальше строить нельзя
Еще одна тема, которая волнует законодателей, состояние проектирования. В этой сфере требуются большие перемены, считает Сергей Пахомов. Чем дешевле проект, тем дороже строительство. Сегодня в стране действуют 20 тысяч проектных организаций, что и как они проектируют, непонятно, у нас даже нет такого количества специалистов.
Мы не изменим положение в этой сфере, пока не изменим принципы отбора проектов. Его цена при победе на конкурсе не должна быть определяющей; если она минимальная, это не позволяет в частности внедрять по-настоящему BIM-проектирование, так оно удорожает проектную документацию. Между тем технологии информационного моделирования удешевляют стоимость строительства до 15%.
А что реально происходит сегодня в этой сфере? Многие проекты из-за низкого его уровня вынуждены по несколько раз проходить экспертизу. Итог такого некачественного проектирования – большое число недостроев. У нас нередка ситуация, когда начинает проект одна команда, а завершает другая. Будущее за цифровизацией проектирования, за широким внедрением технологий информационного моделирования, за контрактами полного жизненного цикла объекта, уверен депутат. Во время осенней сессии ГД будем искать необходимые для этой сферы законодательные решения, обещает он. Потому что дальше так, как мы строим, строить нельзя.
Важный вопрос кадры для строительства. Нам нужно привлекать людей на стройки, говорит Сергей Пахомов. Проблема в том, что работа строителей остается не слишком привлекательной. Мы добились того, что зарплата у представителей строительных профессии вполне достойная. А вот условия труда – нет. Есть строительные площадки, где они хорошие, но в целом же они далеки от того, какими должны быть.
Решений нет и не ждите
Есть темы, которые, как признают депутаты, в ближайшее время вряд ли найдут законодательные решения, несмотря на их актуальность. Одна из таких – статус апартаментов. Вопрос этот отложен, но не снят с повестки дня.
По словам Сергея Пахомова, в любом случае апартаменты не будут приравнены к жилью, не попадут под действие ЖК. Главная проблема этого вида недвижимости – высокая налоговая ставка и высокие коммунальные платежи.
Это совсем не означает, что апартаменты не должны строиться, наоборот, их надо больше возводить, чтобы те, кто желают, могли бы их купить. Но чтобы снизить налоговый гнет, надо придать им особый статус, а также предоставить право регионам регулировать платежи ЖКХ в сторону уменьшения.
И все же почему апартаменты не жилье? Есть ряд причин, поясняет депутат. Чтобы придать им такой статус, нужно строить соответствующую социальную инфраструктуру: школы, детсады, поликлиники, прокладывать дороги. А это в нынешних условиях нереально.
При этом сами здания должны иметь определенные отличительные особенности. Часть помещений в них сдают под офисы, значит, требуется своя инфраструктура.
Если апартаменты признать в качестве жилых помещений, то должны быть закрыты рестораны, гостиницы или сделаны отдельные лифты. А такие дома к этому не приспособлены. Поэтому те, кто покупают апартаменты, должны знать, что им не удастся перевести их в жилые помещения, превратить в обычные квартиры.
Еще одна проблема, которая вряд ли найдет решение в ближайшее время, создание рынка коммерческого арендного жилья. Существующее законодательство практически не позволяет активно развивать этот сектор.
Между тем это необходимо. В стране много ветхого жилья, которое вскоре превратится в аварийное, невозможно только силами государства переселить всех его обитателей. Часть из них может поселиться в арендных домах.
Задача по развитию сектора арендного жилья ставилась не раз, но пока не решена, признает Сергей Пахомов. Нам очень нужны арендные дома с фиксированной платой, но пока ничего этого в рыночном масштабе нет.
Осенняя сессия
Чем займутся депутаты в осеннюю сессию? Готовится очередная программа по аварийному жилью. Нынешняя программа стала одна из самых эффективных в жилищной сфере. Сегодня 16 млн кв. м. признаны непригодными для проживания, и в ближайшее время прибавится еще несколько миллионов. На эти цели потребуется 100 млрд рублей. Идет поиск их источников. Возможно, будут нужны дополнительные механизмы финансирования.
Еще одна подготавливаемая программа – модернизация ЖКХ. Она должна решить важные задачи. Нельзя строить новые объекты, сажая их на изношенные коммуникации.
Наше коммунальное хозяйство технологически устарело, оно применяет технологии прошлого века. Речь в новом документе пойдет не только о государственном инвестировании, но и об энергосбережении, энергоэффективности, об учете и цифровизации этой отрасли.
Об учете следует сказать особо, подчеркивает Сергей Пахомов. Без него ничего нельзя изменить. Мы же не можем реально определить, что производим, и сколько потребляем.
Нужно корректировать рынок УК в сторону его ужесточения. На этом рынке должны действовать общие стандарты работы управляющих компаний, которые основаны на четких критериях. Задача – вывести на рынок такие УК, которые соответствуют этим правилам.
Частью этой работы должна стать максимальная цифровизация ЖКХ, в том числе переход на электронные квитанции. Только отказ от бумажных носителей принесет 5 млрд рублей экономии. Эти средства должны пойти не в карман владельцев УК, а на спецсчета для использования их с целью модернизации своей деятельности.
Еще один вопрос, требующий законодательного оформления, техническое обследование домов, указывает Сергей Пахомов. Сегодня, приступая к капремонту, зачастую заказчики и подрядчики не знают о реальном состоянии строения. Перед капитальным ремонтом дом должен тщательно обследоваться.
Одновременно нужно усилить ответственность собственников за состояние домового имущества. Многие жильцы весьма вольно относятся к переустройству своих помещений.
Сегодня 200 млрд рублей лежат на спецсчетах для капремонта. Эти деньги инфляция обесценивает, вопрос, как их защитить.
До 2025 года нужно заменить 105 тысяч лифтов, чей срок эксплуатации подходит к концу. Во всех программах капремонта предусмотрено замена 30–40 тысяч лифтов. Что делать с этой разницей?
Пришло время, когда государство должно строже контролировать фонды капремонта, считает депутат. Вызывает беспокойство то, что там происходит.
Также нужно внести от 12 до 15 поправок в закон об обманутых дольщиках. Это требуется для того, чтобы к 2024 году полностью закрыть этот вопрос.
То, что наши законодатели проявляют такую активность – это хорошо. Однако надо понимать, как бы ни были важны и полезны законы, состояние строительной сферы, как впрочем и любой другой отрасли, в первую очередь зависит от макроэкономической ситуации, экономического и политического курса руководства. А он сегодня явно не способствует процветанию нашей страны.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство