Рынки строительства и недвижимости одни из самых консервативных. Но и они начинают реагировать на ситуацию.
В 2022 году строительный рынок и рынок недвижимости столкнулись с вызовами, которых в некоторой степени не было до сих пор. Эти шоки были вызваны не столько процессами внутри самих этих секторов, сколько внешними обстоятельствами. В первую очередь речь идет о разрыве отношений со многими иностранными партнерами и нарушением привычных логистических маршрутов. Неверно утверждать, что данные факторы очень уж сильно повлияли на общую ситуацию, но определенное негативное влияние оказали. Да и продолжают оказывать до сих пор. Тем не менее наши доблестные строители в целом успешно справились с возникшими у них проблемами.
Лидеры сохранили лидерство
Осложнившаяся на рынке ситуация в целом не сильно повлияла на положение застройщиков. Лидеры отрасли сохранили свои позиции. Как рассказывает генеральный директор Urban Awards Ольга Хасанова, по итогам года был составлен рейтинг строительных компаний по общей стоимости реализации недвижимости за 2022 год.
Но сначала обобщающие показатели. На 15 января 2023 года по сравнению с 15 январем 2022 года в московском регионе эта величина выросла на 45% и достигла 1,7 трлн рублей. Иными словами, таков объем выручки застройщиков за этот период. Причем 70% от этой суммы приходится на старую Москву. На новых столичных территориях продажи выросли на 2–3%. 800 млрд рублей из этой общей суммы приходится на ЦАО и прилегающие к нему территории. По объемам продаж лидирует район Раменки, далее идут Даниловский район и Хорошево Мневники.
По классам жилищ лидирует комфорт-класс, на покупку этого вида недвижимости покупатели израсходовали 900 млрд рублей, почетное второе мнение занял бизнес-класс — потрачено 526 млрд рублей, далее в этом списке идут премиум и элит-класс.
Теперь о лидерах среди застройщиков. С большим опережением идет компания ПИК, далее Самолет и третье место у Sminex Интеко.
По словам Ольги Хасановой, состав списка ТОП-20 компаний на рынке московского региона остается стабильным. Практически не появляется новых имен, перемены касаются исключительно занимаемых позиций.
Согласно еще одному рейтингу по объему активов, на первом месте РГ Девелопмент, дальше идет компания Forma и замыкает тройку призеров Абсолют-недвижимость.
Был проведен опрос о том, какие планы у ведущих застройщиков на ближайшее время. Практически никто из них не собираются сбавлять обороты, они полны решимости завершить начатые проекты. А вот выйдут ли они с новыми в 2024–2025 годы и сколько их будет, пока не ясно.
Нестандартная ситуация
Успех любой компании во многом зависит от ее внутренней политики и того, как она отвечает на внешние вызовы и шоки.
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту, вместе с Сити XXI век признает, что сегодня на рынке сложилась нестандартная ситуация, происходит снижение управляемости рыночных процессов.
Это началось еще в первой половине 2022 года, в апреле после длительного периода роста цен началось их снижение. Сначала не сильное, на 2–3%, но постепенно оно усиливалось. Более того, реально падение стоимости недвижимости было существенно больше, чем отражено в официальных цифрах. Дело в том, что многие застройщики предоставляли дисконты на свою продукцию, подчас доходившие до 25–30% от заявленной первоначальной цены сделки.
Сходные процессы происходили и на вторичном рынке, хотя там другая динамика. Если еще недавно недвижимость чаще всего там продавалась по первоначально заявленной цене, то с какого-то момента на рынке возник «восточный базар», то есть пошли активные торги. В начале года покупателям удавалось скинуть цену на 8–10%, к концу – до 15% и даже выше.
По прогнозу эксперта, в 2023 году произойдет окончательный переход рынка от продавца к покупателю, который, почувствовав свою силу, становится все более привередливым. Он активно торгуется и при этом медленно принимает решение о совершении сделки.
В этой связи перед строителями встает вопрос: как удержать покупателя? Мария Могилевцева-Головина признает, что их компания пробовала разные варианты и не все по началу оказались удачными. Например, было принято решение сократить продажу квартир с отделками. Это сразу вызвало недовольство покупателей, им хочется сразу въехать в готовое жилье и больше ничем не заморачиваться. Пришлось менять решение.
Еще одно важное решение связано с тем, что ставка на дорогую импортную инженерию уже позади. Приходится пользоваться тем, что есть на рынке.
Заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Андрей Цариковский перечисляет свои способы выживания в современных реалиях. Это ставка на диверсификацию бизнеса. Например, если компания работала преимущественно в жилом сегменте, то почему бы не попробовать выйти на рынок строительства гостиниц, в частности на курортах в связи с ростом популярности внутреннего туризма. Спрос на такие объекты в стране есть, так как любой курорт может быть рентабельным только в том случае, если он круглогодичный.
Еще один возможный рецепт — начинать не новые проекты, а продолжить строить новые очереди старых, тех, которые уже завоевали популярность у покупателей, где есть устойчивый спрос.
Следы нового урбанизма
В каком-то смысле сегодня можно говорить о новом урбанизме, считает главный редактор информационно-аналитического портала Urbanus.ru Анастасия Кременчук. Уже достаточно отчетливо просматриваются новые тренды, вызванные как внешними, так и внутренними факторами. Так снижается «производство» недвижимости бизнес-класса, зато растет число сдаваемых квартир комфорт-класса. Происходит также уход девелоперов с сегментов высоких ценовых категорий. Делается это по сугубо прагматическим причинам; в условиях сжатия платежеспособного спроса, важно не повышать продажную цену конечного продукта.
Растет количество недвижимости с европланировкой, то есть квартир с четким зонированием: гостиная-спальня-кухня.
Государство озабочено увеличением количества в продаже малогабаритных квартир, что никак не способствует демографическому росту. Поэтому оно как может подталкивает застройщиков к строительству недвижимости размером свыше 50 кв. м. Другое дело, что получится из этой затеи. Есть сомнения, что рынок воспримет положительно такой сигнал. Известно, что чем больше площадь, тем труднее ее продать; легче всего реализуется миниатюрное жилье.
И, безусловно, главный приоритет — комплексное освоение территории. Сегодня покупатели требуют от застройщиков качественную инфраструктуру, хотят чтобы все было рядом, в пределах пешей доступности. Те девелоперы, которые лучше и оперативнее откликнутся на этот запрос, получат конкурентное преимущество.
2023 год только разворачивается, и нет сомнений, что он принесет немало нового на рынок строительства и недвижимости.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство