Прогнозы о том, что рынок недвижимости может ожидать крах, оказались не состоятельны. По крайней мере, пока ничего не указывает на такой результат.
Началось второе полугодие 2023 года, очень непростого, в каком-то смысле даже уникального. А как складывалась ситуация в первые шесть месяцев на рынке строительства жилой недвижимости? Этот вопрос важен не только как ответ на вопрос о том, что происходит в этом секторе, но, учитывая его значение для всей экономики, он дает представление о динамике происходящего во всем народном хозяйстве процессов.
Разнонаправленное движение
Для рынка недвижимости каждый год весьма специфический и в каком-то смысле даже неповторимый, а потому любые сравнения достаточно условны. Но и без них невозможно понимание происходящих процессов.
По словам Сергея Лобжанидзе, директора bnMAP.pro, 2022 год был очень волатилен, рынок недвижимости, словно качели — то взлетал, то падал. Текущий год чем-то похож на него, в частности, это касается разнонаправленного движения цен. Так в Старой Москве они преимущественно растут, а в Новой Москве и Подмосковье падают. То же самое относится и к поглощению — в Старой Москве оно увеличивается, в Новой Москве и Подмосковье тенденция на сокращение. Также на этих территориях снижается и площадь одной сделки.
Цены в первом полугодии росли в Старой Москве, в первую очередь за счет большого разнообразия предложений на рынке, а вот в Новой Москве и Подмосковье стоимость квадратного метра падала. Сегодня в Старой Москве она колеблется в пределах 315–360 тысяч рублей (здесь цена сильно зависит от класса жилья,) за кв. м, в Новой Москве — 210–215 тысяч рублей за кв. м, и в Подмосковье средняя цена 160 тысяч рублей за кв. м.
Высокая цена за квадратный метр в Старой Москве определяет и высокую среднюю стоимость лота — 15–20 млн рублей, при этом есть сделки свыше 50 млн рублей. В то же время самые популярные покупки недвижимости происходят здесь по цене 8–10 млн рублей, в Новой Москве — 8–9 млн рублей, в Московской области — 6–7 млн рублей.
Как отмечает эксперт, растет доля квартир от 30 до 40 квадратов. Это плохая тенденция, особенно учитывая тот факт, что в 2022 году средняя площадь продаваемого жилья сократилась на 8 кв. м. Сегодня квартиры в 20-30 и 30-40 кв. м. самые популярные на рынке. Иными словами, все больше превалирует малая нарезка.
Так как выбор с одной стороны большой, с другой — достаточно однотипный, покупатели мигрируют между различными локациями. При этом заметна сильная монополизация рынка. В Старой Москве его большую часть захватили пять строительных компаний. В Новой Москве 91% рынка жилья приходится также на 5 игроков, в области три четверти рынка поделены также между 5 девелоперами. Такое ощущение, что число 5 становится в некотором смысле сакральным на этом рынке.
Все хорошо, но может стать хуже
Если же говорить о ситуации в целом по стране, то, согласно проведенному анализу компании «Кортрос», в первом полугодии выросло как количество выданных разрешений на строительство, так и число вновь начатых строек. Восстанавливается и спрос на жилье, в том числе за счет отложенных покупок. В частности, этот тезис подтверждается данными по Москве и области. Так, в июне 2023 года количество сделок с квартирами и апартаментами в Московском регионе составило 10417 штук. Это на 15% больше, чем годом ранее, и на 5,1% больше, чем удалось заключить в мае 2023 года.
Но возникают и дополнительные риски, подчеркивает коммерческий директор группы компаний «Кортрос» Дмитрий Железнов. Объемы строительства растут быстрее, чем объемы поглощения. Это может привести к затовариванию рынка.
Еще один риск связан с размерами господдержки отрасли. Она быстро выбирает утвержденные правительством лимиты, 90% льгот могут закончиться значительно раньше срока. Поэтому целесообразно уже сейчас задуматься, как выходить из этой ситуации. Что следует делать, в целом известно, ничего нового тут не придумаешь. Вопрос в другом — сработают ли опробованные ранее методы?
Чтобы мы делали без ипотеки
Ипотека остается основным драйвером развития рынка, несмотря на то, что в 2023 году отмечается снижение ее доступности по ряду причин. Увеличился процент по кредиту, возросла сумма первоначального взноса, банки ужесточают требования к заемщикам. Но несмотря на это, доля сделок с участием ипотечных займов очень большая. Сергей Лобжанидзе приводит следующие данные. По сравнению с 2022 годом количество таких сделок в Старой Москве упало с 80% до 70–72%, в Новой Москве эта цифра пока остановилась на уровне 83%, в Подмосковье — 72%.
Важная тенденция последнего времени — увеличение сроков залога, они все ближе к 30 годам. Это предельный период — на более длительный банки кредитов просто не дают. Чем выше залог, тем ниже ежемесячный платеж, но зато больше общая сумма переплаты в течение всего срока обслуживания кредита.
На рынке ярко выраженная «великолепная» пятерка банков лидеров. На первом месте Сбербанк, далее идут ВТБ, ДОМ РФ, Альфа-банк, Россельхозбанк.
В России ипотечный рынок один из самых молодых в мире — ему всего двадцать лет, а активная его фаза длится приблизительно 8–9 лет. При этом в некоторых проектах доля сделок с участием ипотеки достигает 99%. На самом деле это свидетельствует о перегреве рынка.
По словам коммерческого директора группы компаний «МИЦ» Павла Лепиша, оптимальный вариант — доля сделок с ипотекой не должна превышать 60% от общего количества договоров ДДУ. Не надо забывать, что ипотека — это кол, на который садится на многие годы заемщик. Максимально нужно брать кредит на 20 лет, а сегодня нередко, когда этот срок достигает 26 лет.
К тому же чрезмерная зависимость застройщиков от ипотеки чревата дополнительными рисками; если этот рынок сильно изменится в худшую сторону, то многие из них попадут в сложную финансовую ситуацию.
Главная сделка жизни
Улучшить ситуацию с реализацией жилья планируется с помощью уже ставшего традиционным мероприятия. В Москве стартует 9-я ежегодная онлайн-распродажа «Черная пятница рынка недвижимости». Она пройдет с 21 по 23 июля. Юлия Солодовникова, руководитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости, организатор «Черной пятницы», уверяет, что скидки на некоторые лоты достигнут 45%. Впрочем, если такое и случится, то это будут единичные акции. Большинство компаний планируют предоставлять куда меньшие по размерам скидки.
Всего будет выставлено на продажу свыше 30 объектов. В столичном регионе по количеству предложений лидирует жилье бизнес-класса — 76% лотов, на долю комфорт-класса приходится 14% лотов, на премиум — 10%. 67% приходится на квартиры, 22% — на апартаменты, 22% — на коммерческие площади и 9% — это машиноместа и кладовые.
«Черные пятницы» уже стали традиционными. За предыдущие годы было распродано недвижимости на сумму в 44 млрд рублей, в этом году, согласно прогнозу, еще на 10 млрд рублей.
По мнению Сергея Лобжанидзе, рынок жилья в Московском регионе продолжает расти, и в текущих условиях объективных причин для снижения стоимости квадратного метра в краткосрочной перспективе не наблюдается. Поэтому возможность купить квартиру дешевле объявленной застройщиком номинальной стоимости можно рассматривать как выгодное предложение.
Для многих покупка в рамках «Черной пятницы» может стать главной сделкой жизни. По словам одного из девелоперов, в немалой степени смысл этого мероприятия — побудить тех нерешительных покупателей, которые хотят, но откладывают покупку недвижимости, совершить ее именно в эти дни.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство