Законодательная деятельность в сфере строительства и ЖКХ одна из самых активных. А вот какой конечный от нее результат, судить нашим гражданам.
Государственная Дума Российской Федерации завершила весенне-летнюю сессию 2023 года. Депутаты отправились на каникулы. Но перед этим они решили отчитаться о проделанной работе. Это относится и к Комитету по строительству и ЖКХ.
Важна каждая тема
По словам председателя Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, основной акцент в законодательной деятельности по строительству был сделан на дебюрократизацию отрасли. Это в равной степени касалось как самой стройки, так и общих строительных правил. Так, был утвержден единый порядок градостроительной документации, причем это делалось в тесной интеграции с Минстроем.
Другое важное решение связано с определением границ территориальных зон, попадающих под застройку. Их расплывчатость тормозит многие строительные проекты. Теперь принятые поправки позволяют развязать этот узел.
Были приняты поправки и к законодательным актам, касающимся объектов, строительство которых начато до 1 января 2023 гора. Суть нововведений в том, что на них не распространяется действие новых правил. Это освобождает застройщиков от необходимости перепроектирования объектов, а это подчас занимает не меньше года.
Еще одно важное решение — для экспертизы будет действовать правило одного окна. Отныне можно подавать документацию на проведение самых разных экспертиз одновременно и в одно место. Таким образом экономятся деньги, а главное — время.
Свой свод законодательных инициатив касается и жилищно-коммунального хозяйства страны. В частности речь идет об усиления контроля за рынком управления МКД. При этом законодатель постарался упростить ряд административных процедур. Так, теперь УК должна проработать не меньше года, прежде чем ее можно будет сменить.
По словам Сергея Пахомова, параллельно усложняется процесс фальсификации протоколов собраний собственников квартир МКД путем установления ответственного за проведение мероприятия и оформление его решений. Раньше такого человека найти было затруднительно, теперь же он будет нести ответственность за соблюдение всех положенных процедур.
Согласно новому закону, с 1 сентября 2023 года заботиться о газовом оборудовании имеют право только специализированные газоснабжающие организации. По мнению депутатов, это позволит уменьшить число происшествий с ним, в том числе и взрывов газа по причине неисправности агрегатов. При этом договор на обслуживание будет заключаться с каждым собственником.
Цыплят по осени считают
Сергей Пахомов также рассказал о том, чем займется Комитет в осенне-зимнюю сессию. Одной из основных тем станет дальнейшее комплексное развитие территорий (КРТ). Это направление имеет большую перспективу, но оно требует дальнейшего совершенствования законодательной базы. В частности, это относится к подготовке документации. Сегодня она далеко не всегда стыкуется с другими документами.
Также не до конца отлажен механизм реализации финансирования таких проектов, в частности нужно вводить в оборот государственные земли.
Осенью Комитет также намерен заняться решением вопроса о КРТ в секторе ИЖС. Как признается Сергей Пахомов, вопрос этот непростой. Чтобы найти консенсус, были собраны предложения из разных регионов, от банков и застройщиков.
Как обещает Председатель Комитета, в осенне-зимнюю сессию он займется законопроектом об архитектурной деятельности. Этот документ уже много лет лежит по сути дела без движения в Госдуме, и вот, кажется, настал и его черед. Сергей Пахомов предупреждает, что это сложный, но давно назревший вопрос, наши города становятся все более похожими друг на друга, потому что не очень видна работа зодчего. Он должен быть главным лицом на стройке, а его зачастую туда даже не пускают. Между тем в стране очевиден запрос на качественную градостроительную среду. А чтобы она формировалась, в том числе нужно, чтобы каждый дом обрел имя и фамилию его создателя в виде табличке на стене. Но полной уверенности, что законопроект обретет законную силу уже осенью, нет. Не исключено, что рассмотрение многострадального документа будет снова отложено.
К этому вопросу примыкает другой — ситуация на рынке проектирования. Она далека от благополучной. В стране действуют 55 тысяч проектных организаций, из них 20 тысяч принимают участие в различных конкурсах и тендерах.
Но, как показывает практика, качество работы многих таких структур оставляет желать лучшего. Выполненные ими проекты требуют большого количества корректировок, а это срывает сроки строительства, вызывает дополнительные затраты.
Также осенью депутаты намерены продолжить совершенствовать законодательство о ЖКХ. По словам Сергея Пахомова, правила игры на этом рынке устарели и требуют обновления в связи с новыми условиями. Управление МКД должно быть максимально прозрачным и ответственным. Причем это относится не только к УК, но и в равной степени к жителям. Пока сложно идет работа и над законодательством об управлении общим имуществом коттеджных поселков.
Председатель Комитета признает, что пока нет существенных подвижек в законопроекте об апартаментах, хотя он и не снимается с повестки дня. Сложность тут в том, что апартаменты в Москве и, к примеру, в Краснодаре — это во многом разный вид недвижимости, и объединить их в единое правовое поле пока не получается.
Еще один законопроект, над которым предстоит работать, — равный и беспрепятственный допуск провайдеров в МКД. Монополия в этом вопросе недопустима, должна присутствовать конкуренция. Сегодня же во многом все наоборот, УК нередко требуют денег для работы в своих владениях. К тому же для допуска провайдеров законодательство требует разрешения от собрания жильцов, а хорошо известно, как трудно его собрать. Поэтому считают депутаты, требуется максимально упрощенная процедура для такой сходки.
Квадратный метр непозволительно дорог
Есть целый ряд вопросов, которые стоят на повестке дня, но когда приступят к их решению с точки зрения законодательства, пока не ясно. Первый заместитель председателя Комитета ГД РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев отмечает, что в стране не сформировано законодательное поле об арендном жилье в стране. А раз нет закона, то и с юридической точки зрения нет формально и такого продукта. Между тем арендный сегмент не появится без экономических стимулов по его созданию.
Какими они могут быть? Депутат перечисляет: бесплатное выделение участков для строительства; замораживание уплаты налогов на землю; введение десятилетнего моратория на налог на имущество; бесплатное подключение к РСО; создание специализированных финансовых продуктов.
Однако во власти есть силы, которые выступают против таких мер. Основной аргумент – их внедрение приведет к выпадению доходов. Но, возражает Владимир Кошелев, никакого выпадения не случится, потому что сегодня этой налогооблагаемой базы просто не существует. Пора тут сделать решительный шаг – и тогда появится новый сектор рынка недвижимости.
Без рынка арендного жилья не справится с другой острой проблемой — расселением людей из ветхого и аварийного жилья. Официально оно составляет 25 млн кв. м. Расселить силами государства такой большой массив трудно, считает депутат, надо привлекать коммерческий сектор. В частности рынок арендной недвижимости.
Надо наводить и порядок в деле расселения людей. Сегодня тут много произвола со стороны чиновников, отмечает Владимир Кошелев. Подчас они оценивают жилье так низко, что на эти деньги не всегда можно купить даже комнату. При расселении люди не должны страдать, компенсация должна быть на уровне цен в регионе.
Но и это не все, многие ветхие дома расселяются годами, а оставшиеся жильцы живут в нечеловеческих условиях без воды, газа, отопления. По сути дела, безнаказанно нарушается закон.
Но есть и другая крайность, когда дома уже расселены и годами стоят заброшенные, а городские земли не используются.
Депутаты полагают, что нужно наводить порядок и в системе саморегулирования. В частности в вопросе о компенсационных фондах. Сегодня на их счетах скопилось 200 млрд рублей. Эти накопления предназначены для выплат компенсаций, если строительная организация член СРО недобросовестно выполнила подряд.
Однако эти выплаты сегодня минимальны. То есть большие средства заморожены. Было принято решение об использовании из этой суммы 30–40 млрд рублей на строительство школ, но потрачено не более 2–3 млрд рублей.
Нужен механизм использования этих денег. Если СРО не может помочь с финансированием строительства объектов, то какой в нем смысл, задается вопросом Сергей Пахомов. Контролеров у нас и без того хватает.
Еще одна проблема, требующая решения. В регионах разница между установленной Минстроем продажной ценой и той, по которой продается жилье на рынке, может отличаться от 60 до 200%. Создается впечатление, что застройщики получают сверхприбыль, но в реальности это не так, значительная часть этой разницы достается банкам. Пока не удастся включить механизм по остановке роста стоимости одного квадратного метра, такая ситуация будет продолжаться. Не случайно некоторые губернаторы поднимают вопрос о введении лимита на маржинальность в работе на рынке недвижимости. Сегодня квадратный метр непозволительно дорог, констатирует Сергей Пахомов. Нужны механизмы, которые бы заставили его дешеветь.
По словам председателя Комитета ГД РФ по строительству и ЖКХ, в законодательном обеспечении строительной деятельности и коммунального хозяйства произошли существенные изменения. Еще недавно инициатива по разработке и принятии законопроектов принадлежала правительству в соотношение 80 на 20 в пользу, то теперь оно стало 60 на 40 уже в пользу законодательного органа. Это важная перемена, которая свидетельствует о возросшей роли ГД в законодательном обеспечении этой сферы.
Марк Горский
Фото: интернет