Одноэтажная Россия. Еще недавно это словосочетание звучало как утопия, сегодня — как недалекое будущее.
Россия стоит перед бумом индивидуального жилищного строительства. Событие с одной стороны неожиданное, с другой — долгожданное. Неожиданное потому, что долгое время государство не придавало этому сектору серьезного значения, долгожданное — потому что люди всегда хотели жить на своей земле, в собственном доме. Понадобилось пройти немалый путь, прежде чем это желание стало превращаться в реальную экономическую политику. И сегодня мы находимся в той точке, когда частное домостроение может стать доминирующим.
Безопасное строительство
Тенденция по превращению ИЖС в основное направление жилищной политики еще не стала доминирующей, но движение к этой цели становится все более очевидным. По данным заместителя министра строительства и ЖКХ Никита Стасишина, в 2022 году всего в стране построено 102,7 млн кв. м. жилья, из них 52,7 относится к индивидуальному строительству. Этот тренд продолжился и в текущем году, за первое полугодие возведено более 50 млн кв. м. жилья, из них в секторе ИЖС — 30 млн кв. м.
Это немного меньше, чем за тот же период 2022 года, но, по словам чиновника, тут надо учитывать одно обстоятельство — в 2023 году государство сделало акцент на сооружение МКД, и благодаря различным мерам поддержки этот сектор показывает рост.
Однако это не означает, что частное домостроение отступает. Есть целый ряд факторов, которые способствуют его развитию: это газификация территорий, снижение административных барьеров в этом секторе, распространение программ по льготной ипотеке на этот сегмент. И можно ожидать, что этими мерами государство не ограничится. Так, готовится проект закона, который распространяет практику эскроу счетов на покупку домокомплектов для ИЖС.
Как полагает Никита Стасишин, принятие этих правовых норм позволит еще больше стимулировать развитие ИЖС. Банки будут лучше понимать, как финансировать такие проекты благодаря тому, что смогут оценивать их себестоимость, иметь перечень аккредитованных подрядчиков, муниципалитеты в приоритетном порядке станут подключать отдельные дома и целые поселки к РСО.
По словам замминистра, с точки зрения рисков произойдет переход на безопасные методы строительства. Но в итоге во весь свой рост встанет другая задача — обеспечить гарантированный спрос на индивидуальное строительство, что необходимо сделать для прихода в сектор серьезных подрядчиков.
Рынок ИЖС под микроскопом
Но чтобы эффективно развивать этот рынок, надо иметь максимально четкие о нем представления. С этой целью проводятся соответствующие опросы и исследования. Так, по данным ВЦИОМ, две трети российских семей предпочли бы проживать в своем доме.
Пока для многих это только мечта. Рынок ИЖС находится в стадии формирования. Об этом наглядно говорят такие факты — только каждый десятый дом строится с помощью привлечения кредитов. Этого мало, причем, по мнению заместителя генерального директора ДОМ.РФ Алексея Ниденса, реальный потенциал значительно больше, ипотечное кредитование способно охватить каждый второй такой объект.
Будущее массового индивидуального строительства за всемерным использованием домокомплектов. Это позволяет сооружать дома в короткие сроки, при этом учитывать индивидуальное запросы заказчиков. Одновременно такой метод сооружения позволяет банкам правильно оценивать риски и на этом основании снижать процентные ставки за кредиты.
Отсюда проистекает важность правильной оценки потенциала рынка. ДОМ РФ провел опрос 15 из 45 работающих на нем строительных компаний. Полученные данные показывают, что наибольший спрос имеют одноэтажные дома с мансардой в 3–4 комнаты и стоимостью до 3 млн рублей. Основные потребители (70%) — это семьи с детьми.
Опрос выявил и такой важный факт: сегодня производственный потенциал рынка задействован далеко не полностью. В 2023 году ориентировочно будет выпущено 7700 домокомплектов, в то время, как имеющиеся мощности позволять произвести их в объеме 22 тысяч штук.
Респонденты уверяют, что заводы могут быстро наращивать объемы производства, 56% опрошенных утверждают, что их предприятия используют лишь половину имеющегося у них потенциала.
76% респондентов планируют модернизацию своих предприятий, еще 15% будут этим заниматься при наличии мер поддержки.
Какие проблемы выделяют респонденты? Нет стабильного спроса на их продукцию; необходимо повышать доступность ипотечного кредитования.
К позитивным моментам развития рынка относится и то, что 25 млн российских семей осведомлены о существовании технологии строительства домов из домокомплектов. Это дает надежду на рост ИЖС.
Банки поворачиваются к ИЖС
Отдельный вопрос, от которого многое зависит, положение с финансированием рынка. Оно пока пребывает не на должно уровне, но одновременно быстро меняется к лучшему. Как говорит ИО директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи, еще несколько лет назад спрос на ипотечные продукты со стороны населения в этом сегменте был низкий. Люди предпочитали строить дома своими силами и за свои деньги. Два года назад ситуация стала меняться; если еще недавно ипотечный портфель банков в этом сегменте равнялся 1%, то сегодня — уже 10%. А за первое полугодие 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года количество выданных кредитов подскочило в 5 раз!
Как дальше может развиваться ситуация, есть ли возможности для дальнейшего роста? С начала 2023 года подано рекордное количество заявок на выдачу кредитов — свыше 39 тысяч, а всего в этом году предполагается, что их предоставят 75 тысяч на общую сумму в 300 млрд рублей. Если этот прогноз подтвердится, то рост по сравнению с 2022 годом составит три раза.
Меняется и структура выдачи ипотеки. До середины 2022 года 90% кредитов выдавалось на ИЖС с подрядчиками, сейчас эта доля только 50%. Остальные дома строятся хозспособом.
Что удерживает сегодня людей от намерения заняться строительством собственного жилища? Они не знают, кому можно доверить подряд, как выбрать типовой проект, что нужно сделать, чтобы начать строительство? Для ответа на эти вопросы создаются соответствующие каталоги, которые облегчат решение этих проблем.
Дерево приходит на помощь
В последнее время появился еще один стимул для развития ИЖС. По словам вице-президента «Сегежа групп», руководителя дивизиона «Домостроение» Маргариты Ли, в связи с тем, что сократился экспорт древесины и продуктов ее переработки, эта продукция перенаправлена на внутренний рынок. Это позволяет быстро наращивать деревянное домостроение и выпуск домокомплектов из этого материала. Тем более, эти производства сегодня в полной мере обеспечены сырьем.
По словам Маргариты Ли, стоит задача строить частные дома за три месяца, а то и быстрей. Это вполне реально, так как современные технологии позволяют добиваться подобных результатов. А прогресс лесной промышленности предоставляет новые для этого возможности.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство