Новая ситуация в стройкомплексе требует и новых решений. Но выработать их совсем не просто
В последние годы сектор жилищного строительства развивался быстрыми темпами, ставя один рекорд за другим. Однако сегодня положение изменилось, ухудшение макроэкономических показателей осложнило ситуацию и в строительстве. Появился целый ряд новых вызовов и проблем. О них шла речь на совещании: «Развитие жилищного строительства в Российской Федерации», которое прошло в рамках VI Российской строительной недели.
Взгляд бизнеса
Обращаясь с приветственным словом к участникам совещания, вице-премьер Правительства России Марат Хуснуллин перечислил основные успехи в жилищном строительстве за последнее время: с 2019 году объем СМР в этом секторе вырос более чем на 30%, за 6 лет жилищные условия улучшили 26,3 млн семей, в 2024 году введено свыше 107 млн кв. м., из них рекордных – 62 млн кв. м. ИЖС.
Однако успехи прошлого периода совсем не означают, что автоматически решены все главные проблемы. Проведенный недавно опрос застройщиков выявил, что в начале 2025 года их беспокоит большое число вопросов. Это общая макроэкономическая нестабильность; снижение спроса на новостройки; высокий банковский процент по кредитам; рост себестоимости строительства; длительность подключения к инженерным сетям; дефицит кадров; частое изменение правил игры; рост потребительского экстремизма; дефицит квалифицированных управленческих кадров; нехватка земельных участков под застройку.
Как видим, перечень весьма длинный, что не может не тревожить за общую ситуацию в строительной отрасли.
Взгляд правительства
Впрочем, у правительства свой взгляд на ситуацию, который не всегда целиком совпадает с представлениями бизнеса. Как отмечает заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, проблемы действительно существуют. В частности, он согласился с тем, что прослеживается снижение спроса на новостройки. Министерство внимательно следит и анализирует динамику этого процесса.
Приходится констатировать, что существующий уровень ипотечного кредитования не способно полностью компенсировать снижение спроса. В частности, объемы семейной ипотеки для этого недостаточны. Ситуацию усугубляет и то, что застройщики при ее выдаче банкам платят за нее комиссию. Правда, банки ее снизили, но не отменили совсем. Это случилось потому, что в феврале власти увеличили надбавку к возмещению банкам, выдающим ипотеку по льготным программам. К тому же рост первоначального взноса приводит к тому, что не все заемщики могут его оплатить в размере, позволяющим им затем получить ипотечный кредит.
Никита Стасишин так же признает, что происходит рост себестоимости строительства. Причем, крайне неравномерный. Если в столичном регионе он относительно умеренный – 20-24% то на других территориях в среднем он достигает 78,7%. А есть места, где этот показатель равен 110%. Отсюда рост цен на недвижимость.
С чем не согласен заместитель министра, так это с положением, что происходит частые изменения правил игры. Если это и случается, то в основном в лучшую строну; с 2019 года правительство многое сделала для снижения административных процедур.
Есть успехи и в таком специфическом вопросе, как снижение потребительского экстремизма. Недавно вступил в законную силу стандарт по отделке, что хотя бы частично урегулирует отношения строителей и покупателей в этой сфере.
В целом в стране нет дефицита земельных участков под застройку, считает Никита Стасишин, но есть нехватка подготовленных площадок под строительство. А вот чего действительно не достает – квалифицированных подрядных организаций. Сегодня они на вес золота. Причем, некоторые регионы при острой нехватке рабочей силы запрещают ввозить гастарбайтеров, что выглядит несколько необдуманно.
Главная задача строительной отрасли в современных условиях – максимально эффективно использовать ее меры поддержки со стороны государства, подчеркивает Никита Стасишин. Однако подчас они используются безответственно.
Найти баланс
Потребительский экстремизм какое-то время назад сильно досаждал застройщикам, затем этот поток схлынул. Но теперь эта проблема вновь обострилась и вошла в десятку самых серьезных, которые волнуют строителей. Ее суть проста: покупатели, пользуясь недоделками или просрочками со стороны строительных компаний, взыскивают с последних ущерб в виде денежной компенсации или пени за не выполнение в срок обязательств, которые составляют порой немаленькие суммы. Есть примеры, когда покупатель за свою недвижимость заплатил 6 млн рублей, а в суде смог отсудить 30 млн рублей.
Какие факторы стимулируют людей проявлять потребительский экстремизм? Анализ показывает, что практически любой недостаток способен вызвать такую реакцию у потребителя. Качество окон, качество отделки, недостаточная вертикальность стен, нарушение сроков передачи недвижимости, качество балконов и дверных проемов, несоответствие заявленной и фактической площади квартиры, плохая или дешевая сантехника. И это еще не окончательный список.
По мнению президента Всероссийской ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонида Казинца, у нас сначала был сильный баланс в сторону безответственных застройщиков, на них было трудно найти управы. Потом наши законодатели немного перегнули палку в сторону потребителей. Необходимо найти баланс между застройщиками и покупателями их продукции, отметил Леонид Казинец.
Рассрочка – новая рулетка на рынке недвижимости
Так как объемы ипотечных кредитов сокращаются, строители ищут другие способы увеличения продаж. Одним из них стала рассрочка. Однако такой способ реализации недвижимости порождает новые риски. Так, по мнению участников совещания, если объемы нераспроданной жилой площади превышает 20%, то рассрочка представляет для застройщиков опасность.
У некоторых строительных компаний размер рассрочки достигают 40-50% от объема продаж. Это очень рискованная ситуация. Не случайно, что многие банки, кредитуя застройщиков, ограничивают их возможность такого способа реализации товара. Хотя следует признать, что для многих покупателей такой способ приобретения недвижимости достаточно комфортен.
При этом надо понимать, что рассрочка отнюдь не бесплатна и несет для людей риски. Далеко не все, кто приобрел недвижимость таким способом, смогут расплатиться по истечении года. Возникает вопрос: все ли найдут деньги. Банки ограничивают сегодня выдачу ипотечных кредитов многим заемщикам в силу их не надежности.
К тому же сегодня не до конца отрегулированы все правовые детали этого инструмента. Например, необходимо решить вопрос, можно ли лишать жителя единственного жилья, если он не справился с платежами по рассрочке (как это разрешается при ипотеке) или что делать, если в квартире, за которую не выплачена рассрочка, прописан несовершеннолетний ребенок.
В этой связи представляет интерес, каким образом покупатели недвижимости намерены оплачивать свои дорогостоящие покупки? Проведенный опрос дал такие результаты. 41% намерены на эти цели использовать доходы от бизнеса и от работы; 37% намерены выручить деньги от продажи своего имущества; 23% надеются на помощь родственников; 22% — за счет накоплений, в том числе закроют свои депозиты; 18% надеются конвертировать долги по просрочке на рыночную ипотеку.
Марк Горский