Ждет ли нас кризис на рынке недвижимости? Возможно, что удастся его проскочить, но готовиться к нему надо уже сегодня
Каждый очередной год – это по сути дела отдельный инвестиционно-производственный цикл в строительной отрасли. А потому он не похож на другие такие же циклы. Особенно этот тезис верен сейчас, когда экономика России совершает крутой вираж. Поэтому столь и важно и интересно поговорить об итогах прошедших 12 месяцев и попытаться заглянуть в то, что нас ждет в 2025 году.
Желания и возможности
Одна инвестиционно-девелоперская компания провела исследование о планах жителей страны по отношению к рынку недвижимости. Согласно результатам опроса, 40% респондентов рассматривают возможность улучшить свои жилищные условия в 2025 году, 33% не планируют что-либо делать со своим жильем, а 27% точно будут менять условия своего проживания к лучшему.
Более половины опрошенных (55%) планируют делать ремонт текущего жилья. Покупку нового жилья рассматривают 25%, о желание строительства собственного дома поведали 14%. Лишь 6% опрошенных намерены переехать в более подходящую арендуемую квартиру.
Главной причиной улучшения жилья стала неудовлетворенность текущими жилищными условиями; это обстоятельство отметили 46% респондентов. Повышение доходов стало ключевым фактором для 22% россиян. Увеличение семьи, связанное с рождением детей или вступлением в брак, отметили 15%. Переезд в другой город назвали причиной 9%, а 8% руководствуются другими мотивами.
В тоже время для 44% опрошенных основным барьером на пути к улучшению условия проживания является высокая стоимость недвижимости. Для 16% респондентов главным препятствием стал недостаток накоплений, а для 15% — высокая ключевая ставка. Ужесточение условий льготной ипотеки затрудняет покупку для 8%, иные причины указали 4% опрошенных, а 3% отметили отсутствие подходящих вариантов. При этом 10% респондентов не планируют изменений.
Для финансирования покупки жилья 53% россиян планируют использовать собственные накопления. Ипотечный кредит выбрал 31% участников опроса, а государственную поддержку, включая субсидии и материнский капитал, рассматривают 16%.
Среди целей приобретения жилья лидирует покупка для собственного проживания (64% респондентов). Для детей или родственников недвижимость хотят приобрести 19%, для инвестиций — 9%, а для сдачи в аренду — 8% участников опроса.
На решение улучшить жилищные условия в 2025 году больше всего повлияет увеличение доходов, что отметили 55% респондентов. Возможное снижение ставок по ипотеке стало важным для 28%. Обновление инфраструктуры в интересующих районах является значимым для 10%, а запуск наиболее подходящих проектов от застройщиков назвали 7%.
Адаптация рынка
Как сказано одним из героев популярного фильма: выпьем за то, чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями. На практике мы прекрасно знаем, что это происходит далеко не всегда. 2024 год выдался для рынка недвижимости очень не простым и противоречивым. Как подчеркивает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, была серия факторов, которая существенно влияло на то, что происходило в этой сфере. Самые важные из них: рост ключевой ставки ЦБ, отмена льготной ипотеки, снижение числа новых проектов, частичный отказ застройщиков от сдачи жилья с отделкой, рост предоставления покупателям рассрочек, слом тренда на сокращение площади квартир и апартаментов.
2024 год, особенно его вторая половина, продемонстрировала снижение спроса на жилье, примерно на 20%. По сути дела случился возврат по этому показателю к 2022 году, подчеркивает Алексей Попов. В целом же рынок адаптируется к новым условиям, затухает тенденция неудержимого роста цен.
В тоже время, если говорить о московском регионе, то тут нет затоваривания товаром. По оценке директорf bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, в Москве хуже продается дешевое жилье, а лучше – дорогое, средний чек составляет 26 млн рублей. Иными словами, столице остается городом с дорогой недвижимостью. За 2024 год заключено свыше тысячи сделок по ценам. превышающим 50 млн рублей.
Тренд на снижение
Важнейшим фактором развития рынка остается ипотека. По информации Михаила Гольдберга, руководителя Аналитического центра АО «ДОМ.РФ», общий объем ипотечного кредитования за прошедший год по сравнению с 2023 годом упал на 30%. Но надо иметь в виду, что 2023 год был рекордным по выдачи кредитов на общую сумму в 8 трлн рублей. По прогнозу, в 2025 году эта величина составит 4 трлн рублей.
В связи сокращением ипотечного кредитования, закономерно возникает вопрос об устойчивости отрасли. Михаил Гольдберг не видит в целом здесь больших рисков. В 2025 год только начался, а уже распродано 60% недвижимости, которая выйдет на рынок, а у некоторых, преимущественно топ-застройщиков этот показатель достигает 70%.
Это не означает, что на рынке царит полнейшая благодать, эксперт отмечает, что у ряда застройщиков есть или могут возникнуть проблемы, вплоть до банкротства некоторых из них. Но не стоит драматизировать ситуацию, речь идет об очищение рынка от слабых игроков.
В целом, по мнению Михаила Гольдберга, о ситуации в 2025 году можно говорить с оптимизмом. Проблемы могут начаться в конце 2026 и перекинуться на 2027 год. Но даже в том случае, если некоторые застройщики не смогут завершить свои проекты, их передадут другим компаниям. Так что без жилья люди не останутся. Но пока желающих отдавать свои заделы кому-то еще, не выявлены, отмечает Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ.
Потенциальный кризис перепроизводства
Следует отметить, что возникает довольно парадоксальная ситуация. Аналитики рынка Москвы и столичного региона полагают, что ситуация на рынке в целом стабильная и даже позитивная. В худшем случае есть некоторые, но не критические проблемы. Совсем другой взгляд на ситуацию из провинции. Вот как оценивает то, что происходит на рынке недвижимости в Новосибирске, старший аналитик Новостройки Новосибирска Сергей Николаев.
По его оценке, второе полугодие 2024 года оказалось самым худшим за последние пять лет в на рынке недвижимости Новосибирска. Особенно плохая ситуация в сфере новостроек; здесь на одну сделку приходится четыре сделки на вторичном рынке жилья. В результате количество непроданных квартир достигло 60 тысяч. В уже сданных МКД 15 тыс квартир ждут своих покупателей. Даже у самых топовых застройщиков не распроданного жилья превышает 4 тыс единиц.
Почему происходит такое затоваривание? Ларчик открывается просто; если в 2023 году у жителей Новосибирска на депозитах лежали суммы, которых бы хватило на приобретение 90 тыс двухкомнатных квартир, то в 2025 год эти накопления возросли до 116 тыс.
Какие тренды Новосибирского рынка недвижимости на 2025 год? Снижение объемов продаж на 10-15%; снижение ввода жилья на 10%; сокращение количество новых проектов на четверть, еще до 30% — могут встать на паузу; смещение рынка в сторону эконом-класса; 25% застройщиков сорвут сроки сдачи объектов. Так как в ближайшее время уменьшится количество новых начинаний в сфере жилищного строительства, рынок покупателя превратится в рынок продавца, делает вывод Сергей Николаев.
О том, что в регионах ситуация становится все более тревожной, подтверждает и директор по продажам ЦФО DOGMA Ильдар Газиев. По его данным, сокращение спроса на продукцию компании составило 37%. В Калуге он упал с 9 тыс кв. м. до 3 тыс кв. м. после отмены льготной ипотеки. В Омске объем спроса снизился более чем в два раза.
Эти данные позволяют сделать предварительный вывод: если в Москве и московском регионе в целом 2025 год с большой доли вероятности окажется достаточно благополучным, то во многих регионах нарастают кризисные явления. И это плохой сигнал для всего рынка, так как один город его не спасет.
Владимир Гурвич