ИЖС постепенно становится приоритетным направлением в строительстве жилья России. Но эти перемены ведут не только к изменению структуры внутри стройкомплекса — меняется образ жизни миллионов людей.
В Истринском районе Московской области открылась VIII Выставка Open Village’24 — крупнейшее мероприятие рынка индивидуального жилищного строительства в России. Событие весьма важное сразу по нескольким параметрам. Во-первых, сегодня ИЖС становится приоритетным направлением в обеспечение граждан жильем; во-вторых, этот рынок только формируется, а потому любое событие на нем является этапом этого процесса. И, в-третьих, и для граждан и для компаний, желающих посвятить свой бизнес этой задаче, крайне важно иметь место для встречи, которое станет площадкой для плодотворного диалога.
Парад ИЖС
Открытие выставки, как и положено, началось с парада его участников. Представленные на ней компании под дружные аплодисменты промаршировали мимо собравшихся зрителей. Нельзя не отметить, что зрелище было достаточно красочным, каждая команда была облачена в одежду своих цветов и с фирменной атрибутикой.
Сама выставка берет начало с 2013 года. С 2017 года она стала открытой, принять участие в ней может любая компания. В этом году здесь представлено 55 домов, выполненных на основе 22 различных технологий, что является наглядным свидетельством того, насколько активно сегодня стал развиваться этот рынок как в количественном, так и технологическом плане. И это весьма отрадно, так как спрос на ИЖС в стране очень большой.
Дерево в приоритете
Существуют разные данные о том, какая доля населения желает проживать в частных домах на собственных участках. Цифры колеблются от 60 до 80%. В любом случае это устойчивое большинство. Но пока этим людям приходится в большинстве случаев довольствоваться квартирами в МКД. Но положение меняется, так, по данным «ДОМ РФ», за пять месяцев текущего года введено 258 тысяч индивидуальных домов. Сегодня в стране свыше 10 тысяч подобных поселений.
Такой масштаб невольно заставляет задуматься о качестве ИЖС и о применяемых при строительстве частных строений технологий. Основатель и идейный лидер выставки Владислав Копица в связи с этим говорит, что главное не из чего сделан дом, а кто и как его строил. Только тогда он будет крепким, надежным, долговечным.
Между тем, рынок ИЖС достаточно отчетливо делится на несколько сегментов в зависимости от используемых материалов и технологий. По информации Владислава Копицы, на первом месте дома из газобетона — на них приходится четверть всего построенного. Однако, если сложить все применяемые технологии деревянного строительства, то их доля составит 55%, на третьем месте каменное строительство и 5% — на все остальные.
Но при всем разнообразии материалов и технологий, по мнению Владислава Копицы, крайне важно иметь базу, составленную из типовых проектов. Сейчас в этом реестре их насчитывается 1200.
ИЖС будет развиваться кластерами
ИЖС как важнейшее направление жилищного строительства вряд ли имеет шансы стать таковым без активного государственного участия. А это в свою очередь сложная, требующего немалого изобретательства политика. В стране есть регионы, где она проводится достаточно успешно.
В первую очередь речь идет о Московской области. Как рассказывает главный архитектор Подмосковья Александра Кузьмина, в регионе развитие ИЖС происходит на кластерной основе. Между тем развивать такие кластеры непросто, так как до 90% земли находится в частном владении. Приходится много усилий и времени расходовать на согласовании взаимных интересов.
Несмотря на это, именно кластерный подход является основным при развитии ИЖС. И, как считает Александра Кузьмина, его результат будет отчетливо виден через 5–7 лет. Для реализации такого глобального проекта были описаны территории КРТ. Для их освоения заключаются контракты с застройщиками.
Как говорит главный архитектор Московской области, с 2021 года развитие ИЖС происходит на основе новых принципов. В его основе берутся участки размером не менее 100 га. Они связываются между собой транспортными коридорами. Это позволяет возводить общую для нескольких поселков социальную и отчасти инженерную инфраструктуру. Именно такой подход является рациональным и позволяет экономить средства.
На сегодняшний день уже определены кластеры общим размеров в 4,3 тысячи га, в которых будет возведено до 4, 8 млн кв. м. В 2022 году был согласован первый такой проект и сейчас идет его реализация.
При этом кластеры не будут похожи друг на друга, как однояйцевые близнецы, у каждого из них появится своя тема. Но все их объединит то, что в них будет жизнь городского качества. Также стоит задача создать максимальное количество рабочих мест.
Почему кластеры ИЖС – это шаг вперед? Александра Кузьмина указывает на то, что они способствуют в первую очередь решению демографических проблем. Социальные исследования показывают, что проживающие в частных домах семьи планируют иметь больше детей, чем жители МКД.
Получите деньги
Для развития ИЖС каждый на своем уровне должен решить свой круг проблем. В задачу федеральной власти входит в первую очередь создание финансовой модели. Заместитель министра Строительства и ЖКХ Никита Стасишин обещает, что в ближайшее время будет подписан закон об использовании при строительстве частных домов эскроу-счетов. Также согласованы параметры семейной ипотеки, ею сможет воспользоваться семья с двумя несовершенными детьми. Будет запущена программа субсидирования застройщиков. Таким образом, констатирует чиновник, финансовый механизм в целом отстроен. Остается научиться им эффективно пользоваться.
Куда шагает рынок
Хотя многое уже сделано, но рынок пока где-то еще совсем не сформирован, где-то пребывает в сыром состоянии. Насколько быстро закончится этот период становления во многом зависит от игроков на нем. И прежде всего, крупных компаний.
Как считает Никита Шувалов, генеральный директор «Самолет Дом», рынок ИЖС будет востребован при формировании соответствующей инфраструктуры при кластерном характере строительства, который позволяет создавать социальные объекты. Но нужно также, чтобы спрос соответствовал предложению. Люди хотят переезжать в свои загородные дома комфорт-класса, сегодня же основное предложение — это бизнес-класс. А чтобы понять, что надо строить, нужно представлять портрет потребителя. Исследования показывают, что это люди 26–46 лет, имеющие семьи и жестко не привязанные к месту работы. Из этих параметров и следует исходить при планировании продукта.
По мнению Никиты Шувалова, сегодня развитие рынка определяют три тренда. Первый – происходит завершение его законодательного оформления. Но есть и сложности; уменьшается количество ипотечных продуктов при росте ставок по кредитам.
Второй позитивный момент – переход на кластерное развитие рынка. И третий – идет активный поиск нужных решений по параметрам цена-качество. Это позволяет предлагать потребителям нужный продукт.
Семь шагов за горизонт
Что нужно сделать для того, чтобы в стране изменилась принципиальная модель строительства жилья, чтобы страна перешла с возведения МКД на развитие ИЖС? Вице-президент Союза архитекторов России, Владимир Бакеев считает, что это зависит от реализации семи пунктов.
- Признание государством смены модели расселения жителей в России, упор на ЖСК, в том числе как способ решения демографического вопроса.
- Внесение существенных изменений в Стратегию развития строительной отрасли в пользу развития ИЖС.
- Созданная в 90-х годах генеральная схема расселения жителей страны была положена под сукно. Надо достать ее оттуда и применять с учетом внесения в нее корректив на основе новых реалий.
- Развитие ИЖС потребует формирования новых градостроительных планов в городах и поселках России, а также принятия и обновление многих других разрешительных и планирующих документов.
- В США во время бума ИЖС в 50-годы на эти цели государством выделялись крупные средства. Следует изучать и использовать зарубежный опыт.
- Для развития ИЖС следует бережно сохранять опыт и строительный потенциал, накопленный при возведении МКД.
- Переводить имеющуюся строительную базу для целей возведения поселков с индивидуальной и малоэтажной застройки.
Владимир Гурвич