Даже когда в России проводятся вполне разумные экономические реформы вразных сферах, их экономический механизм отлаживается в течение длительного периода, что сильно снижает эффект от преобразований.
Российский жилой фонд пребывает не в лучшем состоянии, много ветхого и аварийного жилья. Отсюда большую важность приобретает ситуация с капитальным ремонтом. Несколько лет назадв этой сфере была проведена реформа, которая серьезно изменила порядок его проведения. Однако вряд ли можно говорить о том, что теперь в этом деле все обстоит благополучно. В частности, появились новые проблемы. Одна из них — порядок ценообразования на осуществление работ. Сегодня оно скорее мешает, чем помогает отладить бесперебойный механизм капремонта.
Министерство старается держать руку на пульсе
На сегодня в России действует огромная программа по капитальному ремонту, в ней числится 800 тысяч домов, из них в 45 тысячах ведутся восстановительные работы. На эти цели в год выделяются 180 млрд рублей.
По словам заместителя министра строительства и ЖКХ Алексея Ересько, капитальный ремонт радикально отличается от строительства, так кактребует более тонкого умения вести работы в силу того, чтозачастую он проходит без отселения жильцов. Это требует несколько иной профессиональной подготовки персонала таких подрядных организаций. Эти особенности и определяют в немалой степени специфику ценообразования в этой сфере.
По словам чиновника, сегодня это очень острый вопрос, который находится на контроле у Правительства РФ. Оно принимает меры по сохранению темпов и объемов капремонта, также принимаются законы и постановления с учетом новых трендов и специфики нынешней ситуации.Так, Минстроем были инициированы изменения в ЖК, которые позволяют региональным операторам капремонта предоставлять подрядчикам аванс до 30% от общей сметы работ; также дано право изменять сумму договора до 30% в связи с ростом цен на строительные материалы.
По словам чиновника, Минстрой провел анализ этого решения; в 2021 году 21 регион планировалименять стоимость подряда, в 2022 году таких уже 22 на общую сумму в 62 млрд рублей.
Важный вопрос — методика пересчета сметы. Долгое время он был настоящим камнем преткновения. Сейчас министерством подготовлен ряд изменений. Если они будут внедрены, это облегчит всю ситуацию с изменением договоров.
Подрядчики берут паузу
Пока Минстрой вынашивает планы, как изменить положение на фронтах капремонта к лучшему, ситуация остается напряженной. По словам Президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, рост цен на стройматериалы продолжает влиять на общее положение в этой сфере. Средний рост индекса цен для капитального ремонта кирпичного дома составил6,7%.
НОСТРОЙ провел изучение этого вопроса в Сибирском и Дальневосточном Федеральных округах. Так, в СФО в среднем стоимость капремонта возросла на 18% при норме прибыли в 8,7%. Эта величина недостаточна для компенсации роста цен на стройматериалы. При этом недофинансирование объектов составило 30%. В целом сходная ситуация и на Дальнем Востоке.
Если говорить в масштабах всей страны, то 48% конкурсных процедур признаны несостоявшимися. По СФО и ДФО эти показатели соответственно30,6% и 29,6%. По мнению Антона Глушкова, это плохой признак, капремонт не привлекателен длямногих подрядчиков.
Процент выполнения работ по капремонту за 5 месяцев текущего года в целом по России составил 15,1%, в СФО — 33,2% в ДФО — 29,6%.Есть несколько регионов, где вообще ничего не выполнено или сделано очень мало.
На этом фоне вряд ли вызовет удивление, что наполнение ФГИС ЦС происходит медленно, хотя темпы несколько ускорились. Есть надежда, что к концу 2022 года этот показатель приблизится к 100%. Это позволит гораздо оперативнее оценивать складывающуюся ситуацию и вносить в нее коррективы.
По мнению Асии Гудзь, заместителя исполнительного директора АРОКР, такое большое количество не состоявшихся конкурсов свидетельствует о несовершенстве существующих процедур, прежде всего определения предельной стоимости капремонта. Чтобы сохранить для компаний привлекательность этого вида деятельности, должны быть увеличены коэффициенты перерасчета. Пока не произойдет перехода на ресурсный метод расчета суммы контракта, следует пересмотреть индексы по отдельным видам работ.
Ключевой момент
Ответственность за капитальный ремонт лежит на регионах. Именно они выполняют весь объем работ и напрямую сталкиваются с теми проблемами и недоработками, которые существуют в этой сфере. Как говорит Ирина Сосновская, начальник отдела капитального ремонта Минстроя Красноярского края, стоимость проведения работ — ключевой момент в реализации подряда.С проблемами роста цен на стройматериалы в крае по-настоящему столкнулись в 2021 году. Уже в марте следующего года возникли вопросы с поставкой импортного оборудования. Для смягчения ситуации были предпринятыоперативные меры, в частности, пересмотрены суммы договоров по капремонту.
В апреле ситуация стабилизировалась, увеличение предельной стоимости договоров дало положительные результаты. Хотя и эта мера не всегда помогает, приходится увеличивать расходную часть общей программы капремонта, а это ведет к перерасходу средств. Нужны управленческие решения для увеличения доходной части программы капремонта.
У региональных операторов свои узкие места. Михаил Попелышев, Генеральный директор регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Красноярского края, указывает на то, что подготовка документов происходит в чересчур короткие сроки — три-четыре месяца. А средние сроки самих ремонтных работ — два-четыре месяца. Это приводит к тому, что нет времени для корректировки проектной документации.
Без расселения жильцов увеличиваются затраты напроведения капремонта, что зачастую мешает подрядчикам определять свои реальные расходы.Эти компании обычно совсем небольшие, у них нет средств на содержание квалифицированных сметчиков. Вот они и попадают впросак. Тем более в ситуации роста цен на стройматериалы, когда индексы пересчета сметной стоимости некомпенсируют это удорожание. Положение усугубляется тем, как показывает анализ, что существует большое недофинансирование объектов по сравнению со сметной стоимостью. Все это генерирует убытки подрядчиков.
Все приведенные выше факты говорят об одном — новый механизм капремонта требует дальнейшей до настройки.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство