Сначала мы радовались вселению в коммуналку, затем — в малогабаритную квартирку. А теперь нас нередко не устраивают свои частные дома, если им не достает современного комфорта.
Все более становится очевидным тот факт, что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) превращается в основного драйвера развития строительной отрасли. Но пока рынок в этом секторе до конца не сложился, идет сложный процесс его формирования. Регионы ищут свои модели, пробуют разные варианты. Интересный подход в частности демонстрирует Московская область, которая взяла курс на комплексное освоение территории. Ее должны осваивать системные девелоперы, чему способствует создание в Подмосковье соответствующего законодательства.
Не только высотки
Московская область традиционно воспринимается в качестве зоны высотного строительства. Жилищные комплексы, застроенные уходящими в небо домами, кажется, растут, как грибы после дождя. Однако на самом деле, картина не совсем такая, Подмосковье — лидер в стране по вводу ИЖС. В 2022 году здесь введено 9,5 млн кв. м. Правда, большая часть от этого объема зарегистрирована на основании дачной амнистии и лишь 5% — новое строительство.
По словам министра жилищной политики Московской области Инны Федотовой, такое положение не устраивает подмосковные власти. К тому же застройка частными домами происходит слишком хаотично и преимущественно хозяйственным способом. В целом политике в этом секторе не хватает системного подхода.
Между тем для тех, кто проживает в собственных домах, нужны хорошие дороги, социальная и инженерная инфраструктура ничуть не меньше, чем для обитателей МКД. Именно об этом задумались подмосковные власти еще в 2021 году.
В результате была разработана программа по созданию кластеров ИЖС. Ее цель — создать условия, когда у жителей частных домов жизнь будет не хуже, чем в высотных ЖК. А чтобы от слов перейти к делу внесли изменения в местное законодательство и в соответствующие стандарты.
Главная идея заключается в следующем — комплексное освоение территории поселков ИЖС. Застройщику вменится в обязанности не только разрабатывать проекты планировок строительства самих жилых домов, но и детских садов, школ, дорог. Вся эта инфраструктура вносится в договор о КРТ; строители берут на себя обязательства возвести в том числе и эти объекты, после чего они передаются на баланс местной администрации.
Как говорит Инна Федотова, преследуется цель освободить жителей от жилищно-коммунальных проблем, переложить их на управляющую компанию.
На сегодня в области выделено четыре кластера, в которых потенциально можно возвести 3 млн кв. м. жилья плюс социальную инфраструктуру. В 2023 году уже запущены работы на первой территории, выдано разрешения на строительство 18 тысяч кв. м. жилой площади.
Портал в загородную жизнь
При освоении кластеров подмосковные власти отдают предпочтение системным застройщикам. Один из них компания «Самолет Дом». Ее управляющий директор Иван Виноградов рассказывает, что два года назад ими было принято решение заняться ИЖС. Была проделана большая аналитическая работа, изучали сложившийся на тот момент рынок, определяли меры по его развитию.
Был сделаны важные выводы — нужно повышать ликвидность конечного продукта, увеличивать интерес банков к этому сектору, на нем должны действовать такие же ясные и строгие правила игры, как в сегменте МКД.
Пока же к этому надо только идти. Сегодня рынок остается в целом рыхлым. По данным компании, 86% участков продаются без подряда, то есть не имеют своего застройщика, у 14% он вроде бы есть, но как реально сложится ситуация, до конца не ясно.
Еще одна ахиллесова пята рынка ИЖС заключается в несбалансированности спроса и предложения. На сегодняшний день средний размер дома 209 кв. м., под ключ стоит не меньше 30 млн рублей. Но такие параметры изначально не могут быть массовыми, у большинства нет таких средств.
Опросы показывают, что большая часть потенциальных покупателей хотела бы приобрести в собственность дом примерно за 7 млн рублей, а большинство предложений на рынке начинается от 16 млн рублей. В компании «Самолет Дом» намерены развивать именно массовый сегмент. В этом случае потребители получат совсем иной продукт.
Именно его и будут «производить» в подмосковных кластерах. По словам Ивана Виноградова, в каждом из них уже есть градостроительная схема.
Застройка начнется с Дмитровского кластера — это большая территория, которая позволяет строить не только жилые дома, но и социальную инфраструктуру. В том числе предполагается построить такие объекты, как склады временного хранения для жителей, детские сады, спортивные комплексы.
За 15 лет компания намерена возвести в Подмосковье 3 млн кв. м. недвижимости. Как построить такое большое количество жилья? Иван Виноградов уверен — с использованием домокомплектов. Сегодня выпускающих их компаний на рынке немало. Эта технология сильно ускоряет возведение объектов; дом в зависимости от величины и фабричной готовности можно поставить в срок от одной до трех недель*.
Банки готовы подключиться
Понятно, что без развитого финансового механизма, ИЖС не сможет превратиться в быстро растущий сектор экономики. После того, как в 2022 году были приняты законодательные акты, уравнивающие в финансовых правах индивидуальное и высотное строительство, открылась возможность для создания и внедрения финансовых инструментов.
Вице-президент Банка ДОМ.РФ по развитию государственных программ Андрей Бахмутов, говорит, что пока проектное финансирование растет слабо. Одна из причин — не хватает ликвидных проектов.
Да и сам рынок остается не прозрачным, что так же мешает банкирам более активно его снабжать деньгами. Не достает реальной статистики. В целом же есть как свои риски, так и свои позитивные моменты.
Одна из проблем — большие затраты на инженерную инфраструктуру, в среднем они в три раза выше, чем для высотных ЖК. Требуется хорошая предварительная подготовка участков; без нее расходы на эти цели не сократить.
Важно также добиваться реализации больших проектов, в этом случае возникает эффект масштаба, что способствует снижению процентных ставок за кредиты. А эффект масштаба можно в первую очередь получить за счет массового применения домокомплектов.
По словам банкира, сегодня все больше банков появляются на этом рынке, многие из них уже приняли для себя принципиальные решения, что будут на нем работать. Этому будет способствовать и появление все большего числа системных застройщиков, добавляет Инна Федотова.
Все по полной программе
И все же самый главный фактор развития рынка — наличие спроса. Опросы показывают, что он устойчиво смещается в сторону ИЖС. Но, по словам директора направления исследований опыта клиентов компании Ipsos Марины Лучиной, тут есть свои нюансы. На первый план у покупателей выходит тема экономии на затратах. Доля тех, кто откладывал покупку недвижимости в предыдущий период, снижается, но возрастает число тех, кто желал бы ее приобрести подешевле. При этом 70% опрошенных хотят жить в своем доме, в первую очередь это молодые люди. У них интерес к ИЖС самый высокий.
Кто же имеет намерение приобрести свой дом в ближайшее время? Средний возраст таких покупателей около 40 лет, у них высшее образование, они имеют детей. А это является серьезным мотивом для вселения в свое индивидуальное жилье. Также в основном это люди, находящиеся на хороших должностях, средний доход на одного человека в таких семьях — свыше 50 тысяч рублей.
Марина Лучина перечисляет основные пожелания к индивидуальным домам. Это их высокое качество, развитая инженерная и социальная инфраструктура, есть заметный запрос на эстетику внутренних пространств. При этом люди хотели бы иметь свой неповторимый дизайн. Также большинство потенциальных покупателей предпочитают получить недвижимость под ключ. И тенденция времени — наличие «умной» домашней техники и аппаратуры.
*подобную технологию с 2015 года успешно применяет в России компания «Новый дом» (дочернее предприятие компании Кнауф). Прим. ред.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство и ООО «Новый дом».