Традиционно мы не дооцениваем юридического фактора в строительной деятельности. И тем самым совершаем серьезную ошибку
Состояние строительной отрасли и ее юридическое сопровождение. Эта тема обсуждается не часто, более того, многие считают ее не слишком важной. На самом деле, это не так, правовой аспект в деятельности компаний сильно влияет на конечный результат. А проблем в этой сфере немало. Наше законодательство, практика регулирования строительства далеки от идеального. И хотя в этой сфере сделано и делается немало позитивного, до нужного результата еще далеко.
Кухня законодательства
Главный законодатель в сфере экономики и в частности строительства является Государственная Дума. Законы, которые она принимает, сильно влияет на состояние отрасли.
Но эти законы возникают не сами по себе, а отражают те тенденции, которые происходят на рынке. По словам председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, главный тренд сегодня направлен на повышение эффективности территориального планирования, на усиление комплексного развития территории (КРТ).
Необходимо добиваться проведения осознанной градостроительной политики, выявление градостроительного потенциала территорий, говорит депутат. Но для того, чтобы такая работа была бы успешной, она должна быть профессиональной, а так же опираться на существующее законодательство. Но пока в регионах об этом думают явно недостаточно. А потому надо налаживать такую практику.
Наше градостроительное будущее за планированием застройки, оно должно опережать само строительство. Решением этой задачи и должны быть подчинены наши усилия. Например, мы привыкли к тому, что КТР включает, кроме жилья и социальную инфраструктуру. Но этого недостаточно, следует думать о коммерческом использовании территорий, создание на ней бизнесов, рабочих мест. К таким районам следует подходить как к городам; такой подход позволит создавать качественно иную градостроительную среду.
Но чтобы успешно реализовывать такие проекты, требуется совершенствовать механизм КРТ, упрощать его; КРТ должна быть выгодной моделью для бизнеса. А для этого нужны соответствующие законы. Рынок нуждается в правовых актах по ускоренному порядку внесения изменений в территориальное планирование, перевода сельскохозяйственных земель под жилую застройку. Так же нужен порядок софинансирования проектов КРТ со стороны государства, это позволит увеличить число регионов, в которых существует подобная практика.
Если у регионов и городов будут качественные документы по территориальному планированию, то они смогут претендовать на получение дополнительных полномочий, считает председатель Комитета Государственной Думы Российской Федерации по строительству и ЖКХ.
Мастер- план и другие документы
Существует целый ряд правовых актов, требующих быстрого изменения и улучшения. Одним из них является мастер-план, как единый документ территориального планирования. Используемая у нас часто голландская модель при их составлении для России не подходит, говорит Сергей Пахомов. То, что хорошо для маленькой Голландии, не подходит для огромной России с ее просторами и сложными территориями. Планируется погрузить этот документ в законодательную базу до конца года, чтобы регионы получили возможность готовить и строить. Документ будет учитывать российские реалии и содержать более конкретные механизмы по развитию территорий. Обсуждается вопрос по приданию мастер-планам территорий юридического статуса.
Глава Комитета Госдумы России по строительству и ЖКХ пояснил, что в существующей концепции документа недостаточно прописана экономическая составляющая развития территории. Надо дать такой механизм. Работа эта непростая, но ее нужно сделать в самое ближайшее время. Будущее за изменениями в законодательстве, когда девелопер будет следовать за планами территорий, а не наоборот. Но для этого у муниципалитета должны быть мастер-планы.
Другой актуальный вопрос – ипотека. Ее расцвет остался в прошлом, льготная ипотека сделала свое большое дело – раскачала строительную отрасль, резко увеличила спрос на жилье. Но государство не может себе больше позволить такого давления на бюджет. Нужны другие ипотечные программы и механизмы. Одним из самых перспективных таких вариантов, по мнению парламентария, может стать аренда квартиры без первого взноса с правом последующего выкупа на определенных условиях.
Наблюдается взрывное развитие сектора ИЖС. Но оно может остановиться, если не будут решены некоторые правовые коллизии. В первую очередь следует доработать механизм управления коттеджными поселками. Вопрос сложный, признает Сергей Пахомов, связанный со статусом общего имущества всех жителей.
В ближайшей перспективе так же решение о вводе в эксплуатацию зданий МКД сразу с автоматической регистрацией права собственности на новые квартиры, что будет способствовать повышению спроса на такое жилье. Готовятся законодательные решения по улучшению качества проектирования; сегодня его уровень плохой, практически нет ни одной стройки, в течение которой не корректируется проектная документация. К сожалению, сегодня это стало у нас нормальностью, констатирует депутат.
Основной тренд
Законодательная база требует улучшения, но если сами законы написаны плохо, то они не помогут делу. Стоит насущная задача по повышению профессиональной юридической компетенции в строительной сфере, считает директор Правового департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Олег Сперанский. В последние годы государство щедро финансировало и помогало строителям и эксплуатационникам, но если заливать какую-нибудь отрасль деньгами, то, чтобы ее развивать, много ума не требуется. Такое регулирование нельзя назвать ни успешным, ни верным, нужно создавать новые правовые механизмы и процессы. И задача юристов – обеспечить максимальную правовую поддержку этим нововведениям.
Сегодня, по словам Олега Сперанского, усиливается отнюдь не случайно акцент на градостроительную деятельность. Административная составляющая занимает в ней непропорционально большое место. Нужны правовые процедуры по сокращению этой роли. В этих условиях задача юристов максимально помогать бизнесу решать правовые вопросы.
Многие проблемы в строительстве и ЖКХ невозможно решать без юридического сопровождения. Например, сделать управление многоквартирным домом понятным и прозрачным без четкой юридической основы просто нереально.
Катастрофа? Не сегодня.
Одним из важных документов градостроительной деятельности в России все больше становится мастер-план. Мы уже упоминали о нем. Но тема эта далеко не исчерпана, так как юридический статус его постоянно повышается. По информации заместителя генерального директора «ДОМ.РФ» Алексея Ниденса, сегодня мастер-план разрабатывается в более чем 60 регионах. Проблема в другом, в части из них это делается чисто формально, подготовленный документ просто кладут на полку, что недопустимо.
Чтобы понять, к чему это ведет, следует уяснить смысл и значение мастер-плана. Он закрывает разрыв между градостроительной и социально-экономической политикой в регионе. Без него эти два направления часто развиваются отдельно друг от друга. А между тем, они должны быть тесно увязаны. Если это происходит, то облегчает использование региональных и федеральных бюджетных средств.
Роль мастер-планов, по словам Алексея Ниденса, будет только возрастать, так как правительство РФ намерено реализовать концепцию по формированию сети опорных городов и населенных пунктов; предполагается, что их будет свыше двух тысяч.
Еще один важнейший инструмент жилищной политики является ипотека. Несмотря на отмену масштабной льготной ипотечной программы, выдача кредитов превзошли прогнозы, констатирует Алексей Ниденс. Отмечается прирост рыночной ипотеки в июле-августе на 20-30%.
Тем не менее, в сравнении с первым полугодием фиксируется снижение выдачи кредитов на 15-20% по количеству и на 25-30% в денежном выражении. По итогам года ДОМ.РФ прогнозирует выдачу 1,5 млн ипотечных ссуд.
Несмотря на определенные негативные тренды, Алексей Ниденс не видит факторов, которые способны в 2024-2025 годах привести к масштабному кризису на рынке недвижимости даже при определенном снижении спроса. Проекты, у которых срок реализации запланирован на 2024 год, уже распроданы более чем на 70%, и на 40% — проекты, срок ввода которых 2025 год. Это свидетельствует о том, что тот минимальный уровень продаж, который закладывали застройщики в свои бизнес-модели, уже по большей части реализован.
Что касается периода 2026-2027 года, то ситуация на рынке во многом будет зависеть от общего состояния экономики. Если ключевая ставка Центробанка надолго останется на высоком уровне, то отрасль, чтобы выжить, будет нуждаться в дополнительных мерах господдержки.
Цепочка рисков
В рыночной экономике одно из главных условий ее стабильности и роста является фактор доверия игроков рынка. А оно в значительной степени формируется юристами, действующими правовыми механизмами. Управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов, отмечает, что с одной стороны этого доверия явно не хватает, с другой – вклад юристов в складывающуюся негативную ситуацию совсем немалый. Сегодня со всех сторон идут наезды на строительные компании. По сути дела, многие из них ведут долгую и изнурительную борьбу с разными юридическими службами по самым разным вопросам. Что ведет в свою очередь к увеличению и удорожанию инвестиционного цикла.
Чтобы переломить ситуацию, по мнению Владимира Иванова, требуется междисциплинарный подход. Сегодня же риски по цепочке переходят последовательно от одного участника рынка к другому. Связано это с тем, что в строительном бизнесе назрела острая проблема, касающаяся договорных отношений и ответственности. Отношения заказчика и подрядчика сталкиваются с существенными сложностями, и нерешенные вопросы в области договоров только усугубляют ситуацию.
Одной из ключевых проблем, указывает Владимира Иванов, является отношение юристов к договорам. Часто они рассматривают их в качестве документов, которые не подлежит изменениям. Такой подход приводит к тому, что заказчики могут требовать выполнения условий, которые не соответствуют текущей реальности. Подобная негибкость может стать серьезным препятствием на пути к успешной реализации строительных проектов.
К сожалению, сегодня сложилась ситуация, когда руководители строительных компаний по-разному понимают роль юристов, отмечает профессор НИУ ВШЭ Дмитрий Шестаков. Что в целом не способствует быстрому появлению единого правого пространства в строительной сфере. А это крайне необходимо, так как принимается огромное число законов и нормативных актов. Например, в 2023 году принято свыше 600 законов, которые в той или иной мере касается экономики. И это серьезный для нее вызов. Без хорошего юридического сопровождения экономической деятельности с ним далеко не каждый способен справиться.
Владимир Гурвич