Многим кажется, что написание законов – далеко не самое сложное дело. В реальности, хорошее законодательство формируется если не веками, то уж точно — десятилетиями.
Исполнилось 20 лет появлению в стране Жилищного кодекса (ЖК) РФ. В свое время он стал серьезным прорывом в жилищном законодательстве. Документ попытался дать ответ на многие принципиальные вопросы, которые возникли вместе с новыми реалиями российской жизни. С тех пор минуло два десятилетия и можно подводить важные итоги. Главный вывод, который напрашивается, — пора начинать работу над новой редакцией ЖК. Почему? Частично ответ мы попытались дать в этом материале.
И снова нужно идти другим путем
Практически единодушный консенсус специалистов заключается в том, что действующий ЖК не отвечает возложенным на него задачам. Никто сегодня не поднимает проблему, как дальше развивать жилищное хозяйство, считает глава Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков. Между тем, это необходимо делать совместно с наукой, которая жалуется на отсутствие средств. Приходишь в научное учреждение, а нам говорят — найдите деньги, тогда мы займемся такой разработкой. Да и с самой научной базой дела обстоят не лучшим образом. Академия жилищно-коммунального хозяйства упразднена, и явно необходимо новое научное учреждение. В противном случае, возобладает коммерческий подход с уклоном в сторону лоббирования интересов застройщиков и коммунальщиков, и не будут учтены интересы собственников жилья.
Пока же все идут иным путем – без конца латают ЖК, в него внесено бесчисленное количество поправок, даже добавлены целые главы. По словам Светланы Разворотневой, заместителя председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ, идет постоянное обсуждение, что не работает в документе, что нужно изменить. А изменить следует немало, в ЖК много не рабочих, архаичных норм. Например, формулировки ЖК не способствуют развитию цивилизованных арендных отношений, не способствуют появлению в стране доходных домов. Но хуже всего, по мнению депутата, дела обстоят в сфере управления МКД. В свое время ЖК писался, исходя из модели, когда собственник управляет своим имуществом. Но именно здесь жилищный кодекс не работает на 90%. Во многом из-за сложности прописанных процедур. Например, для принятия решений трудно собрать жильцов на общее собрание.
Когда речь заходит о том, каким образом менять положение дел, возникают значительные расхождения. Например, нет единства по поводу того, какую часть имущества можно изымать из общедолевой собственности. Не ясно, как устранить диспаритет прав и обязанностей, сложившийся между собственниками и УК при распределении управленческих функций в МКД
Если же посмотреть на вопрос глобально, то следует ЖК переписать целиком, полагает Светлана Разворотнева. Но для этого нужна политическая воля, а ее пока нет, так как сфера очень чувствительная для населения. В итоге идем эволюционном путем, но результаты не впечатляют.
Пока нет даже концепции
Но если все же готовить новый вариант ЖК, с чего начинать? Заведующий кафедрой гражданского права Уральского государственного юридического университета им. В. Ф. Яковлева Бронислав Гонгало считает, что в первую очередь должна быть выработана концепция документа. Пока же для нового ЖК нет идеологии. А в это время идет деградация жилищного права, что не внушает оптимизма.
Следует пересмотреть многие базовые постулаты ЖК, уверена Светлана Суслова, заместитель директора по научной работе Иркутского филиала Всероссийского государственного университета юстиции. В действующем ЖК преобладает комплексный подход. Теория удобная, но плохо решает практические задачи. Часто не ясно, какие нормы следует применять к тем или иным вопросам.
В документе плохо прописаны положения о бремени и ответственности собственников, в лучшем случае отдельные нормы разбросаны по разным главам. В том числе по этой причине у собственника нет стимула что-то делать в этом направлении.
Из ЖК неясно и другое: какие отношения он пытается регулировать – социальные или рыночные. Попытки же примерить эти два аспекта удаются плохо.
Необходимо менять концепцию и в другом вопросе — ЖК слабо учитывает то обстоятельство, что в стране в жилищной сфере утвердилась частная собственность, считает профессор РАНХиГС Ирина Емелькина. Люди давно перестали надеяться получить бесплатное жилье.
А у собственников другие потребности и представления, чем у арендаторов, у них формируется иной менталитет. В этих условиях ЖК должен стимулировать их самим управлять своим имуществом, но этого не происходит. И не удивительно, так как личные права владельцев недвижимости в документе слабо прописаны, там всего 4 статьи о частной собственности на жилье.
Плохо урегулированы в ЖК вопросы развития в жилых домах малого бизнеса. На первых этажах домов размещаются различные организации и предприятия, между тем этому мешают ненужные запреты и ограничения.
Главная тема
Председатель Комитета Союза юристов Москвы Александр Толмачев полагает, что в основе реформы жилищного права должны быть положены несколько базовых принципов. Это состоявшееся приватизация жилищного фонда, создание системы управления им со стороны собственников, создание конкурентного поля для УК, создание системы экономной работы УК вместо расточительной.
При проведении законодательной реформы крайне важно внедрить понятие общего имущества МКД. Сегодня жильцы не понимает, что это такое. Они уверены, что квартира принадлежит собственнику, а все остальное — неизвестно кому. Таким образом, де-факто общего имущества не существует.
По мнению Евгения Блеха, профессора РАНХиГС, сколько существует ЖК, столько лет и обсуждают проблему общего имущества, которая имеет все шансы стать вечной.
Этому есть свои веские причины. Можно без конца вносить поправки в ЖК, но это ничего существенно не меняет. Главный фактор сложившегося положения – бесплатная приватизация. В результате были нарушены важные принципы: один МКД – один хозяин. Кроме квартиры есть места общего пользования, а они были обойдены в процессе приватизации, оставшись без владельца. На это накладывается и то, что в силу исторических причин в России доминируют многоквартирные дома, заселенные людьми с невысокими доходами. Что создает соответствующую ментальность и манеру поведения; в частности, мы фатально не умеем договариваться между собой. Если это так, то как управлять местами общего пользования.
Поэтому в этом вопросе нужны радикальные меры. Как считает Юрий Павленков, член Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ, следует вводить норму об обязательном членстве в кондоминиуме. Иначе положение не изменить, так как участие в собрание жильцов находится на одном из последних мест в приоритетах наших граждан. Они априори уверены, что от них ничего не зависит. Чтобы изменить психологию собственников надо менять парадигму всего жилищного законодательства. Этому может способствовать тому, что когда у владельцев недвижимости появится реальный расчет принадлежащей им части общего имущества, они станут вести себя иначе.
Задача кажется крайне сложной, но это не совсем так. Ее решению может помочь наличие информационной модели дома. Михаил Бочаров, руководитель комитета по информационному моделированию АРПП «Отечественный софт», заместитель генерального директора по научной работе компании «СиСофт Девелопмент» говорит, что с 1 января 2025 года все новостройки при возведении МКД должны применять ТИМ. Цифровизацию нельзя игнорировать, ее нужно использовать, многие вопросы, включая определение стоимости мест общего пользования, можно достаточно легко определять с ее помощью. Отечественные разработчики готовы предложить нужные решения.
Не изобретать велосипед
Для изменения жилищного законодательства, подготовки второго варианта ЖК не стоит пренебрегать и зарубежным опытом. В частности, эстонским, о котором рассказывает управляющий партнер Исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Евгений Венгеровский. По крайней мере, по его мнению, практика соседней страны может стать для нас полем для размышления.
В Эстонии закон о МКД устанавливает общие рамки для всех правовых коллизий, всего остального регулирования.
Все собственники автоматически становятся членами жилищного товарищества.
Управление жилищного товарищества занимается его правление, оно имеет право делегировать часть функций и полномочий другим организациям.
Существуют разные классы управляющих компаний, у которых разные задачи и функции.
Собственник несет ответственность за общее имущество, у него есть целый ряд обязательств по содержанию и управлению МКД.
Жилищное товарищество играет ключевую роль в управлении недвижимостью, созданию в доме комфортных условий для проживания.
Нужно изучать законодательство и практику в других странах, тогда можно будет во многих случаях не изобретать велосипеды, считает Евгений Венгеровский.
Владимир Гурвич