По мере приближения к Новому году становится все больше событий и мероприятий, подводящих годовые итоги. В информационном агентстве ИТАР-ТАСС состоялась пресс-конференция: «Ключевые векторы рынка недвижимости: итоги года и прогнозы». На ней был дан анализ развитию строительной отрасли и рынка недвижимости в 2025 году и сделан прогноз о том, как будут развиваться эти сферы в 2026 году.
Главная задача – не обанкротить отрасль
Начнем подводить итоги с самого важного – состояния дел в жилищном строительстве. Размер ввода многоквартирных домов в России к концу 2025 года может превысить 42 млн кв. м, заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Согласно информации чиновника, к 1 ноября текущего года введено 83,5 млн кв. м. жилой площади, при этом 28 млн кв. м. приходится на многоквартирное жилье.
Мы рассчитываем, что к концу года, с учетом переноса сроков 2024 года объем ввода достигнет отметки в 42,5 млн кв. м. многоквартирного жилья, заявил Никита Стасишин. Если исходить из действующих разрешений на строительство, проектным декларациям со сроком ввода 2026 года, то пока, без учета переноса, это порядка 48 млн кв. м». Средняя распроданность недвижимости по стране составляет 32%, со сроками ввода 2025 года она равна примерно 63%».
В тоже время, по словам замминистра, объем ввода жилья снизился более чем на 20% по состоянию на 1 ноября 2025 года. Что же касается заделов на следующие три года, то он практически на 20,4% меньше объемов жилищного строительства. Это худший результат с 2020 года по количеству и с 2020-2021 года — по площади. По состоянию на 1 ноября, объем запуска проектов составил 33,3 млн кв. м», отметил Никита Стасишин. После того как цена проектного финансирования станет более приемлемой, запуск новых объектов увеличится, убежден замминистра. Этому будет способствовать и большой градостроительный потенциал, составляющий порядка 474 млн кв. м.
Со следующего года мораторий на штрафы для застройщиков за перенос сроков сдачи жилья будет отменен, предупредил замминистра. Минстрой будет подходить к этому вопросу взвешенно, предлагая инструмент, позволяющий применить рассрочку по штрафам и пеням.
«Главная задача — не обанкротить отрасль, но еще более важная — это получение гражданами квартир в срок», — подчеркнул Никита Стасишин.
Хрупкое оживление
Оживление рынка недвижимости под конец 2025 года «очень хрупкое», отметил в своем выступлении руководитель аналитического центра «Дом. РФ» Михаил Гольдберг. Пор его словам, в октябре выдача ипотечных кредитов в России ускорилась на 31% и достигла 481 млрд рублей. В прошлом месяце увеличились и продажи в новостройках с 2,2 млн кв. м до 2,6 млн кв.
В результате поступления от продаж квартир за месяц выросли с 0,4 трлн рублей до 0,5 трлн рублей. Однако, по мнению Михаила Гольдберга, это оживление временное, максимум на пару месяцев.
Оживление рынка носит неустойчивый характер. Во многом оно вызвано тем, что банки увеличили выдачу кредитов по программе «Семейная ипотека». Связано это с тем, что с Нового года произойдет изменение условий по возмещению займов для банков — маржа вместо 2,5% станет 2%. И это создаст определенные сложности для кредитных организаций.
Не простая ситуация у застройщиков. Хотя в целом они чувствуют себя достаточно стабильно. Из 100 введеных квартир удается продавать 70, что позволяет сводить концы с концами. Но если бы не возникшее оживление на рынке продаж, положение было бы хуже.
И все же до благополучия далеко. Сегодня во многих регионов наблюдается дефицит спроса. Время продаж сильно возросла, с 2-3 лет до 8 годов. А это создает потенциальную опасность возникновения региональных кризисов.
Этому обстоятельству способствует и не оптимальная структура строящегося жилого фонда. Преобладают студии и однокомнатные квартиры, спрос же смещаются в сторону надвижимости больших форматов.
Положение в разных частях страны существенно отличаются. Если брать топ десять по вводу жилья регионов, то в них ситуация достаточно благополучная. Лучше всего она в Москве, вызвано это тем, что здесь до 65% строящегося жилья принадлежит к люксовым сегментам. А они меньше всего зависит от выдачи ипотеки.
Согласно прогнозу Михаила Гольдберга, сокращение запуска новых проектов в условиях роста ипотечного кредитования может привести к дефициту жилья в 2027 году, что будет стимулировать цены ползти вверх в пределах 10-15%. Это приведет к снижению показателя доступности жилья.
Пределы роста
Для рынка арендного жилья ключевой фактор его состояния является сезонность, отметила ведущий аналитик «Циан. Аналитика» Елена Бобровская. Есть низкий и высокий сезоны, высокий – это примерно с мая по октябрь, низкий, соответственно, с октября по май. Количество арендных сделок в них существенно различаются.
В 2025 году отмечается снижение активности на рынке аренды по сравнению с 2024 годом на 5-10%. Одна из причин в том, что в предыдущем году он достиг своего максимума, особенно после завершению программы льготной ипотеки. Многие из тех, кто не успели приобрести недвижимость, были вынуждены ее снимать. В 2025 году такой ситуации уже нет.
В тоже время в 2025 году объем предложений в высокий сезон сократился на 17%; в 2024 году сокращение составляло 20%. При этом ставки на аренду в текущем году возросли на 11% по сравнению с 20% в 2024 году.
Плата за однокомнатную квартиру в Москве достигла 70 тыс рублей.
По сути дела, арендные ставки приблизились к пределам роста в условиях замедления увеличения доходов граждан. Хотя не везде ситуация однозначная, есть регионы, где плата продолжает расти. В основном это в промышленных зонах, в которых еще не иссякли возможности для возрастания зарплат.
В 2026 году, прогнозирует Елена Бобровская, в первом полугодии ставки аренды не изменятся, затем начнут падать темпом в 1% в месяц. И скорее всего, число заключаемых договоров по сравнению с 2025 годом уменьшится.
Люди все тщательней считают деньги
Сектор риэлтерских услуг ценен тем, что он ближе всего находится к потребителям, а потому лучше знает их настроения и предпочтения. По словам управляющего партнера федеральной сети агентств недвижимости «Монолит» Алексея Козлова, спрос повзрослел, покупатели тщательно считают деньги, вписывается ли их покупка в семейный бюджет.
Еще один любопытный тренд отмечает Алексей Козлов, – все более явственное зарождение класса собственников вторых квартир, для которых они становятся важнейшим активом.
Растет число проживающих в съемных квартирах. По имеющимся оценкам, их число возросло с 6 до 11%. Связано это в немалой степени с тем, что многие не могут осилить уплату первоначального взноса за приобретение жилья в собственность.
А каков потенциальный спрос на рынке жилья? Опросы показывают, что 43% респондентов не желают ничего покупать, 49% — это предполагают сделать. В целом же по стране большой отложенный спрос, который может оживиться в связи со снижение доходности депозитов. В этой связи часть средств из банков хлынет на рынок недвижимости.
Увеличивается число покупающих жилья за наличку. Так же растет количество тех, кто берет рыночную ипотеку. Таких людей возросло с 19% до 30%. И, как считает аналитик, это весьма позитивный момент.
От риелторов клиенты все больше ждут предоставление более комфортных условий для покупки. Люди хотят, чтобы они брали на себя весь процесс юридического обслуживания сделок.
По мнению Алексея Козлова, рынку недвижимости необходим механизм, регулирующий безопасность сделок со «вторичкой». Особенно в уязвимом положении находятся пожилые люди. Созрел запрос на то, чтобы появился механизм, который бы обезопасил совершение сделки со вторичной недвижимостью. Да и само профессиональное риэлтерское сообщество готово брать на себя такую ответственность. Пока из двух рынков – первичный и вторичный более безопасными являются сделки на рынке новостроек, где действует государственное регулирование.
Владимир Гурвич