В Москве на площадке ИА «Россия сегодня» прошла ежегодная онлайн-конференции компании ТЕХНОНИКОЛЬ: «Итоги строительного сезона 2025». Количество мероприятий, где подводятся результаты завершающегося года, становится все больше. Особенность этого состоит в том, что взгляд на положение дел здесь давался в значительной степени со стороны бизнеса.
Учиться у кризиса
Ситуация в строительной отрасли и на рынке недвижимости складывается не просто, отмечается снижение основных показателей, подчеркнул в своем выступление Владимир Марков, генеральный директор компании ТЕХНОНИКОЛЬ.
Так ввод жилья за первые девять месяцев сократился на 5%, выдано ипотечных кредитов на сумму 2 трлн 652 млрд рублей, что на 30% меньше аналогичного периода 2024 года. В целом же по текущего году, по прогнозу Минстроя размер ипотечного рынка составит 3,5 трлн рублей (-28%).
На настоящий момент величина строящегося в стране жилья достигает 120 млн кв. м., это на 1% больше, чем в прошлом году. Но этот результат особенно не радует, что подтверждает статистика. Ввод многоквартирных домов сократился на 5%, логистических объектов – на 20%, сооружение промышленных зданий – на 15%.
Согласно опросу, 87% респондентов отложили покупку недвижимости на 2-3 года. В этой связи девелоперы предрекают стагнацию в сфере жилищного строительства в 2026 году, а надежду на рост связывают только с 2027 годом.
Этот прогноз подтверждают возникшие тренды, подчеркивает Владимир Марков. Объемы непроданного жилья растут, а количество новых проектов сокращается. В лучшем случае в 2027 году будут достигнуты показатели 2024 года.
Чего ожидает рынок? Как считает Владимир Марков, главные ожидания связаны со снижением ключевой ставки Центрального банка. Если в результате этого цена ипотечных кредитов упадает хотя бы до 12-13% годовых, то рынок ожидает скачкообразный рост. На депозитах в банках скопилось 60 трлн рублей, при таком сценарии часть этих средств будет направлено на приобретение недвижимости.
По мнению Владимира Маркова, сегодня на рынке существуют целый набор системных проблем. Главная из них – ключевая ставка Центробанка. Но есть и другие, не менее важные. Сложное положение на рынке труда. Из-за низкой безработицы, много дефицитных специальностей. Нехватка же кадров ведет к росту заработной платы, что далеко не всегда соответствует повышению эффективности труда.
Снижение спроса ведет к снижению продаж. Практика показывает, что программы лояльности работают все хуже в условиях, когда все стараются экономить.
В этих не простых условиях, всем надо учиться у кризиса, а именно заниматься оптимизацией затрат. Прежде всего, тех, которые относятся к выживанию бизнеса. Другого выхода просто нет.
Минус побеждает плюс
С более детальным анализом того, какие процессы определяют положение на рынке жилищного строительства, выступила ведущий аналитик Циана Елена Бобровская. Основные факторы, влияющие на ситуацию в 2025 году: смягчение кредитно-финансовой политики ЦБ; переток денег с депозитов банков в сферу недвижимости; сохранение льготных ипотечных программ; сокращение практики рассрочек и больших скидок; замедление темпов экономики и роста зарплат.
В конце осени спрос на недвижимость восстановился и достиг максимума с момента окончания льготной ипотеки. Это вызвано сезонными факторами, снижением ключевой ставки ЦБ и навесом из отложенного спроса.
В тоже время продажи в 2025 году в Москве по сравнению с 2022-2023 годах сократились на 11%, в городах-миллионников этот показатель в среднем упал на четверть.
Доля сделок с ипотекой в конце 2024 года сильно упала, в 2025 году этот показатель восстановился. Доля сделок с ипотечным кредитованием в Москве 60%, в Санкт-Петербурге – 50%. Сократились рассрочки.
Снизилось количество корпусов, в которых продаются квартиры; в Москве по сравнению с 2022-2023 годах на треть, в городе на Неве — на четверть. В целом же объемы предложений в столице по сравнению с 2024 годом упали на 20%. В городах-миллионников так же происходит сокращение продаж.
А вот цены растут, новостройки подорожали на 11%, что выше официальной инфляции. В том числе это вызвано увеличением издержек, в первую очередь, подорожанием стройматериалов и рабочей силы.
Если говорить о предварительных итогах на первичном рынке, то по оценке Елены Бобровской, в Москве цены вырастут на 11-12%, а спрос сократится на 15-20% по сравнению с 2024 годом. Станет меньше и предложений.
На вторичном рынке жилья количество сделок меньше зависит от ситуации с ипотекой, их доля приблизительно 25%. В последнее время спрос увеличился по причине перетока покупателей с первичного сектора в силу того, что цены здесь ниже. Ценовой разрыв между двумя секторами достигает 25%. В целом в 2025 году цены вырастут на 7-8%, а спрос сохранится на уровне 2024 года.
В то же время предложений на вторичном рынке меньше, чем на первичном. В последнее время часть тех, кто намеревался продать свои квартиры, отказались от совершения сделок.
Положение на рынке недвижимости напрямую зависит от ситуации с ипотекой. Кто берет ее под процентную ставку в 20%? Это люди с большими доходами; кому нужен кредит на короткий срок или надеется на возможность рефинансирования; кто может воспользоваться комбинированными программами.
Две модели одного рынка
В последние годы важнейшим сектором рынка недвижимости стал ИЖС. Вице-президент, директор блока Транзакционный бизнес Банка ДОМ.РФ Анна Корнелюк отмечает, что после принятия 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» для этого направления открылись новые горизонты. С 1 марта 2025 году здесь заработали эскроу счета и проектное финансирование.
Так же способствует развитию рынка Единый реестр объектов ИЖС, Подрядчики размещают на этом ресурсе свои предложения, рассказывают о своем опыте работы в этом секторе. Это помогает заказчикам выбрать компании для строительства дома.
По словам Анны Корнелюк, свой вклад в развитие сектора вносят и банки. Происходит сокращение документооборота для получения кредита, его можно оформить за один день. Одновременно усиливается контроль за расходованием средств и ходом строительства. В целом же это ведет к росту доверия между участниками рынка.
Все больше подрядчиков используют в своей работе эскроу счета. В первую очередь это делают те из них, которые желают работать цивилизованно. В 2024 году их применяли лишь 1% застройщиков, а по прогнозу к 2030 года их число достигнет 23%. Это дает свой результат, в 2024 году доля ИЖС вводе жилья составила 58%, в 2025 году предполагается, что она достигнет 71%.
Анна Корнелюк называет мифом, что кредит для ИЖС трудно получить. До конца года кредитование сектора составит 45 млрд рублей, рост в 2,5 раза.
Среди положительных моментов – так же рост интереса к типовым проектам. Их реализовывать более просто, а значит, и банкам проще финансировать такие объекты. В среднем срок строительства дома равняется 7,5 месяцам; если использовать типовой проект он существенно ниже. А значит и кредит дешевле.
Однако кризисные явления не обходит и сектор ИЖС. Руководитель по развитию сервисов ИЖС в экосистеме недвижимости М2 Леонид Лапин указывает, что доля
ипотеки в 2025 году снизилась на 5%. Сократился и в целом объем ввода.
По-прежнему рынок ИЖС остается в значительной степени стихийным, доля крупных застройщиков на нем мала. Надеялись, что сюда массово перекочует девелоперы из сектора МКД, но этого по большому счету пока не случилось. Рынок еще не стал по-настоящему системным, этот процесс протекает медленно. В тоже время есть запрос на более системную работу. И сегодня как раз то время, когда можно это делать, считает Леонид Лапин.
Первоначальный взнос на строительство составляет 27% от всей суммы, это в среднем 2,7 млн рублей. При этом средний размер кредита – 6,2 млн рублей.
Кто сегодня берет у банков эти деньги? Портрет среднего заемщика таков: мужчина 37 лет, состоит в браке, срок займа 28 лет.
По словам Леонида Лапина, современный сектор ИЖС – сектор городских покупателей, которые хотят иметь загородное жилье. В сельской местности он в значительной степени работает по другим принципам, там превалирует хозяйственный способ строительства. Поэтому можно говорить о двух моделях одного рынка.
Марк Горский