Кризис всегда несет новые возможности. Но не всегда позволяет ими воспользоваться.
Коммерческая недвижимость весьма чуткий барометр происходящих в экономике процессов. Если интерес к ней растет, значит, идут позитивные экономические процессы, если спрос на нее падает, они уходят в отрицательную зону. Поэтому так важно представлять, что происходит в этой сфере.
Цена ошибки
Экономика России погружается в сложную ситуацию. Есть разные предсказания об ее ближайшем будущем, включая апокалипсические. Согласно прогнозу Центрального банка, ВВП страны за 2022 год упадает на 10% и еще на 3% – в 2023 году. По сравнению с 2021 годом в 2022 году импорт сократится на 36%.
Эти и другие показатели неизбежно приведут к определенной структурной перестройке экономики страны. Самым непосредственным образом этот процесс коснется сектора коммерческой недвижимости. По данным Дениса Соколова, партнера Commnwealth Parthneship, сегодня свободная вакансия в ней составляет 10%. Как этот показатель может меняться? Известно, что рост ВВП на 1% приводит к увеличению спроса на 150 тысяч кв. метров офисных площадей, и примерно та же пропорция действует в обратном направлении.
Спрос на коммерческую недвижимость меняется, и мы скоро увидим, что происходит в этом сегменте, замечает Денис Соколов. Более того, формируются новые на нее запросы. Пока доподлинно говорить о них преждевременно, что ведет к резкому возрастанию цены ошибки при строительстве новых центров. Если концепция неверна, то для инициаторов проекта он может обернуться большими убытками.
Сейчас идет поиск новых решений, многие старые установки устарели, соглашается Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестиций компании Stone Hedge. Впрочем, этот процесс начался несколько раньше, к нему подтолкнула эпидемия ковида. Но это не означает, что коммерческая недвижимость куда-то исчезает как класс – кризис временен, а она вечна.
Хорошо известна истина, что любой кризис – это не только сбой прежней системы, но и новые возможности. Запущен процесс оптимизации отношений и подходов в этом секторе. Взамен долгосрочных договоров приходят гибкие условия для арендаторов, замечает Екатерина Юсупова, руководитель отдела аналитики, маркетинга и управления проектами компании «Мосреалстрой». Но для глобальной трансформации прошло еще мало времени, нужно наблюдать за происходящем.
Поиск точки опоры
Самое главное на сегодняшний день для рынка коммерческой недвижимости – это понимание участниками движения его развития, заключает Денис Соколов. Пока же мы находимся в зоне неопределенности того, куда он движется. Да, ситуация на нем сложная, но вот насколько она будет влиять на его основные параметры – арендные ставки, доля свободных площадей – непонятно. До конца года сегмент должен определиться, встать на какую-то платформу для дальнейшего развития. Невозможно находиться бесконечно в подвешенном состоянии, рынок либо падает, либо растет.
По мнению Александра Копанева, генерального директора «ЦДМ на Лубянке», торговые центры (ТЦ) в ближайшее время должны изменить свои торговые предложения, они должны стать интересными для посетителей. Только так можно монетизировать их работу в доходы арендаторов и в арендные платежи для владельцев ТЦ. Наверняка появятся новые форматы ритейла, обновится пул арендаторов, а вместе с ними возникнут новые концепции, которые снова позволят увеличить трафик.
До и после
2022 год стал разделительной чертой для рынка коммерческой недвижимости. По данным Виктории Васильевой, в Москве на рынок было выведено три крупных проекта. Однако события привели к тому, что владельцы этих центров не торопятся с продажей офисных площадей.
После 24 февраля наметился спад инвестиционного спроса в секторе коммерческой недвижимости. Инвесторы взяли паузу для переоценки своих инвестиционных планов и подходов. Важно понять, какая будет себестоимость строительства.
Еще недавно главный запрос был связан с доходностью проектов, теперь представления о целях сдвигаются в другую плоскость. На первый план выходит оценка рисков при строительстве, покупке или аренде площадей. Для предпринимателей в нынешних условиях самое важное – это сохранить их бизнес в условиях сокращения платежеспособного спроса и снижения потребностей. Когда кризис пройдет, все показатели снова полетят вверх. Но до этого момента предстоит еще дожить, и именно на это направлены основные усилия.
С этим связаны и некоторые новые тенденции. По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, в первые три месяца текущего года больше всего продавалось коммерческая недвижимость, расположенная в жилищных комплексах. На эти объекты цены росли быстрее, чем на жилье.
Есть надежда, что до конца года арендаторы коммерческой недвижимости определятся со своими стратегиями. А пока этого не случилось, объемы сдаваемых площадей будут падать. Но это имеет и свою положительную сторону, у арендаторов появится больше выбора.
Многое будет зависеть от общей экономической ситуации. Вряд ли полки магазинов опустеют – товары будут, но их станет меньше, полагает Александр Копанев. Маловероятно, что отечественные производители смогут быстро и в полной мере заменить продукцию других стран. Нужно найти новые источники сырья, выстроить обновленные логистические цепочки, наладить сам выпуск товаров. Это все очень непростые задачи.
Торговым и офисным центрам придется приспосабливаться к изменениям. Многие компании уйдут с рынка, и ТЦ будут вынуждены искать новых. При этом, чтобы привлечь посетителей, ТЦ будут вынуждены перестраиваться, переносить акцент с продаж на развлечения. Причем таких, которых нет у соседних торговых заведений. Это перестройка может занять до двух лет, и только тогда мы увидим новую реальность, когда рынок ритейла сильно обновится.
Надо понимать, что все самые крутые перемены еще только впереди, основная часть населения пока по-настоящему не ощутила дуновение кризисных ветров и не начала серьезно экономить. Но этот момент обязательно настанет. И тогда меняться все станет намного быстрее.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство