Жилищный фонд России – это огромная сфера народного хозяйства. Она включает в себя миллионы объектов, на содержание которых расходуются триллионы рублей. Одновременно это крайне динамичная среда, состояние которой постоянно меняется. И то, в какой ситуации она находится, напрямую зависит жизнь каждого российского гражданина. О том, как будет развиваться жилищный фонд, сколько денег понадобится на его финансирование, шла речь на конференции «Города для жизни», организованной Фондом «Институт экономики города», посвященная 30-летию со дня его основания.
Главная задача – соблюдение баланса
Фонд «Институт экономики города» провел исследование: «Жилищный бюджет: динамика, структура, перспективы» о состояние и финансировании жилищного фонда Российской Федерации. Согласно ему, общие расходы на жилищную сферу в 2023 году составили 4 трлн 83 млрд рублей.
Существуют несколько основных направлений этих расходов. Это затраты в сфере жилищного строительства и строительства сопутствующих объектов инфраструктуры. Расходы на государственную жилищную поддержку граждан в приобретении и строительстве жилья. Расходы на содержание и капитальный ремонт жилищного фонда и объектов ЖКХ. Расходы на социальную поддержку граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Если говорить о структуре затрат, то по словам Генерального директора Фонда Александра Пузанова, 51,5% средств направляется на поддержку граждан при приобретении и строительстве жилых помещений, 20% — на поддержку нанимателей и собственников жилых помещений при оплате расходов, связанных с проживанием в жилом помещении, 21,4% — на поддержку жилищного строительства и строительства сопутствующей инфраструктуры и 7,1% — на инвестиции в объекты ЖКХ.
Общая доля бюджетных расходов на содержание жилищного фонда в 2023 году составила 2,1% от ВВП страны или 5,7% — от консолидированного бюджета. Жилищная поддержка граждан преимущественного финансируется из федеральной казны, в 2023 году эта сумма равнялась 1,363 трлн рублей, еще 429,8 млрд рублей добавили регионы из своих средств.
Если сравнивать затраты на содержание жилфонда с 2017 года, то они к 2023 году возросли. Но при этом, если расходы федерального бюджета достигли максимальной величины, то региональные бюджеты сократили траты на эти цели.
Основные направления национальной жилищной политики, по мнению авторов исследования, является соблюдение баланса поддержки производства и потребления жилищного фонда; баланс поддержки спроса и предложения на рынке жилья; баланс поддержки институтов домовладения и аренды жилья; распределение публичных расходов по основным целям жилищной политики и смежных политик.
Статьи расходов на жилфонд позволяет выявить приоритеты жилищной политики. Это максимальная поддержка по улучшению жилищных условий военных и сотрудников МВД; социальная помощь гражданам при оплате коммунальных расходов.
Какие же основные вывода по результатам исследования, по мнению его авторов, можно сделать? Объем публичных расходов в жилищной сфере находится на относительно высоком стабильном уровне – более 2 % ВВП. Доля бюджетных и квазибюджетных расходов федерального уровня возрастает. В последнее десятилетие баланс поддержки производства и потребления жилья изменился в сторону поддержки производства. Жилищная политика сфокусирована на поддержке приобретения жилья в собственность. Приоритет поддержки спроса над поддержкой предложения на рынке жилья усилился. Опережающими темпами растут публичные расходы на жилищную поддержку отдельных категорий, а вот затраты на помощь малоимущим гражданам не в приоритете.
Идет торможение
Исследование Фонда «Институт экономики города» заканчивается 2023 году. Между тем, по мнению заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, положение в 2025 году сильно отличается от того, что было в 2023 году. За это время произошли важные события, осуществился переход жилищного строительства на проектное финансирование, изменились приоритеты – сегодня самый важный – поддержка отдельных категорий граждан в рамках принятых ранее обязательств.
Однако пока не все получается. По словам чиновника, государство понимает и хочет развивать сектор арендного жилья. Но для этого нужны длинные деньги, которых пока нет. Другое узкое место в том, что у муниципалитетов одним из главных доходов является продажа земельных участков под строительство. Для сооружения арендного жилья нужно менять этот механизм.
Но есть и позитивные новости. В связи со снижением ключевой ставки ЦБ оживился рынок ипотеки. Развивается программа строительство жилья в городах, где до недавнего времени его мало строили или не строители совсем. Увеличиваются затраты застройщиков на обслуживание банковских кредитов. Но если бы не было эскроу счетов, то проценты по ним были бы выше. Государство старается через рынок жилья улучшать демографическую ситуацию в стране. Для этого используется несколько мер. Во-первых, повышается адресность поддержки населения; субсидии получают те, кто в них действительно нуждается. Так же делаются попытки повлиять на улучшение квартирографии строящихся домов. По словам Никиты Стасишина, в квартирах площадью в 25 кв. м. трудно говорить о повышение рождаемости. Усилия министерства так же направлены на повышение производительности труда в строительстве.
Несмотря на сложности, в целом для строителей 2025 год вполне успешный. Предполагается сдача жилья в объеме 100-102 млн кв. м. Проектные декларации рассчитаны на строительство 120 млн кв.м., а разрешений на строительство выдано в размере 170 млн кв.м.
К сожалению, происходит торможение нового строительства, констатирует заместитель министра. В этой связи стоит главная задача – не допустить снижение и падение всего того, что было достигнуто за предыдущие годы.
Большой рывок
Как известно, все познается в сравнении. Чтобы лучше понять нынешнюю ситуацию, полезно пробежаться по недавнему прошлому. В какой ситуации пребывала страна с точки зрения состояния жилищного фонда и жилищного строительства?
Руководитель Аналитического центра ПАО «ДОМ РФ» Михаил Гольдберг вспоминает, что в 1998 году ввод жилья составил 30,7 млн кв. м., а в 2024 году – свыше 100 млн кв. м. В том же 1998 году доля сделок с ипотекой практически была на нулевой отметки, а в 2023 году она превысила 50%.
Произошла кардинальная трансформация финансовой схемы рынка, внедрено проектное финансирование и эскроу счета. В результате решена проблема обманутых дольщиков, резко снизились все риски.
С 2015 года объем ипотеки возрос в 5 раз, до 29 трлн рублей. Да, для развитых стран такие показатели не велики, но для региона Восточной Европы это вполне достойный результат.
По оценке Михаила Гольдберга, действующая в России финансовая схема строительства жилья является одной из лучших в мире. В итоге резко возросло доверие населения к рынку недвижимости. Это стало результатом того, что мы ушли от продажи квартир на стадии котлована, а это влекло очень большие риски. Достаточно сказать, что 10% жилья, за которое люди заплатили деньги, вообще не вводилось.
Сильно изменилась структура строительства, резко возрос сектор ИЖС, он уже составляет две трети от общего ввода жилья.
Возросла обеспеченность жилой площади на одного человека, она вплотную приблизилась к 30 кв. м. В США этот показатель находится на уровне 100 кв. м, это означает, что есть куда развиваться.
Еще в 2016 году был принят национальный проект по развитию жилищного строительства. Все основные его положения оказались выполненными, за исключением одного – формирование массового сектора арендного жилья, констатирует Михаил Гольдберг.
Это не означает, что страна достигла максимума в секторе жилищного строительства и развиваться дальше особо некуда. Нерешенных вопросов хватает. Например, один из них — 35% семей с детьми не могут брать ипотеку на рыночных условиях. И это далеко не единственная проблема, над которой еще предстоит много работать.
Нерешенных вопросов по-прежнему много
Работать действительно есть над чем. Выступая на конференции, генеральный директор Союза российских городов Андрей Максимов отметил, что нынешняя система финансирования жилищной сферы излишне централизована. И над этим стоит задуматься. При этом вопрос требует системного решения.
Остается в целом нерешенный вопрос по созданию сектора арендных домов. Есть позитивная динамика, но до его решения еще далеко. Одна из проблем тут в том, что слишком много квартир находятся в частной собственности. Это ограничивает возможности развития этого направления.
Еще пять лет назад Общественной палате был представлен доклад: «Право на жилье есть у каждого». В нем отмечалась приоритетная необходимость развития двух секторов – арендного и ИЖС. Арендный – не получил должного движения, а вот индивидуальное строительство стало расти. Но пока недостаточно, нужно еще многое сделать для придания ИЖС большего импульса.
По мнению Андрея Максимова, нужно расходовать не менее половины всех выделяемых государством средств на сектор жилья для субсидирования спроса разных категорий граждан. Но делать это следует не огульно, нужен системный анализ тех, кто действительно нуждается в поддержке.
Еще одна актуальная тема. Сегодня в домах-новостройках активно развивают системы «умных» домов. Однако старая часть жилого фонда остается вне этого потока. Вряд ли такую ситуацию можно признать правильной.
Владимир Гурвич