Мы подходим к такому периоду, когда все больше семей захотят жить в своем доме на своей земле.
Россия переселяется. Переселяется из малогабаритных квартир в просторные индивидуальные дома. Да, пока этот поток еще не столь велик, но постепенно он нарастает. И многое будет зависеть от того, сумеет ли страна организовать массовое индивидуальное строительство жилья. Сегодня для этого как никогда ранее сложились благоприятные обстоятельства, но и препятствий на этом пути тоже пока хватает. Ближайшее время покажет, какой из факторов — позитивный или негативный — окажется сильнее.
Рынок растет
Еще не так давно ИЖС находилось на обочине жилищного строительства, приоритет был однозначно отдан возведению многоэтажных муравейников. Сегодня же, по словам Президента Ассоциации ИЖС Максима Назаренко, все включились в формирование рынка индивидуального жилищного строительства. Для него открываются большие перспективы. В первую очередь речь идет о его продвижении, так опросы показывают, что большинству наших граждан известно о существовании льготных программ в этом сегменте.
О том, что рынок растет, наглядно говорят цифры. В 2017 году его объем оценивался в 200 млрд рублей, в 2022 году он достиг 1 трлн рублей и, по прогнозам, к 2030 году увеличится до 5 трлн рублей. Несмотря на свою величину, это вполне реальные цифры, ведь согласно опросам, хотят переехать в свои дома не менее 300 тысяч семей. Хотя в реальности, скорее всего, их гораздо больше.
Но, как подчеркивает Максим Назаренко, все это будет возможно, если решить существующие проблемы. А их немало, и они достаточно сложные.
Ключевой вопрос
Ассоциации ИЖС провела исследование московского рынка индивидуального строительства. Было опрошено 1565 связанных с ним компаний. Как выяснилось, в столичном регионе 37% подрядчиков строят дома из дерева, 33% — из камня, кирпича и блочных панелей. Остальные из других материалов. 72% опрошенных уверяют, что сдают свои объекты под ключ. Однако больше 50 домов возводят всего 13% организаций, то есть большинство из них — это мелкие предприятия, которые конкурируют между собой, далеко не всегда с помощью самых честных методов. 56% работают в офисах, 11% — только на объектах, остальные сочетают обе формы. И только 56% компаний кредитуются в банках.
Как уже отмечено, 72% опрошенных компаний уверяют, что сдают свои объекты под ключ. Но как конкретно это выглядит? 59% подрядчиков не бурят скважины на участках, 23% не выполняют работы по устройству теплых полов, 29% не делают отмостки, 27% не устанавливают водонагревательных агрегатов. И что особенно важно — 37% подрядчиков не помогают заказчикам ввести дом в эксплуатацию.
Хотя большинство компаний декларируют, что строят дома под ключ, в реальности они не желают этим заниматься. По словам Максима Назаренко, банки подтверждают эту статистику. Надо срочно менять здесь ситуацию, делает он вывод.
Игра не по нотам
Еще одна горячая тема — механизм финансирования ИЖС. Развитие системы проектного финансирования и применение эскроу счетов происходит явно не теми темпами, которые необходимы для развития рынка. В чем причины? По мнению Максима Назаренко, их несколько.
Во-первых, нет стандартов строительства индивидуальных домов, на рынке царит вакханалия, каждый строит как хочет или как умеет.
Во-вторых, подрядчики нередко сталкиваются с произволом заказчиков. Многие из них недобросовестно выполняют свои обязательства по финансированию строительства. Иными словами, зачастую не платят своевременно. Строители оказываются заложниками ситуации, так как работают на участке, который находится в частной собственности его владельца. А тот как хочет, так себя и ведет.
В-третьих, трудно получить ипотеку на самострой. Заемщик обязан построить дом в четко оговоренные с банком сроки, а это в силу многих причин далеко не всегда реально сделать.
Рынок остается непрозрачным, это мешает банкирам более активно его снабжать деньгами. Не достает реальной статистики. Одна из проблем — большие затраты на инженерную инфраструктуру, в среднем они в три раза выше, чем для высотных ЖК. Поэтому требуется хорошая предварительная подготовка участков; без нее расходы на эти цели не сократить.
Важно также добиваться реализации больших проектов, в этом случае возникает эффект масштаба, что способствует снижению процентных ставок за кредиты. А эффект масштаба можно в первую очередь получить за счет массового применения домокомплектов.
Отдельный вопрос о строительном контроле за строительством. Сегодня он практически не регулируется, а потому никто не может гарантировать качество конечного продукта. Это сильно подрывает рынок.
В этой связи любопытна инициатива Российского союза строителей. Он обратился в Минстрой России с предложением обязать граждан при самостоятельном строительстве частных домов готовить проектную документацию. Это поможет ужесточить контроль качества строительных объектов, сделать рынок более цивилизованным и упростить получение ипотеки на стройку.
По словам председателя комитета РСС по малоэтажному строительству Константина Пороцкого, сейчас на рынке ИЖС отсутствуют четкие правила игры, нет контроля за стройкой и требований к архитектурному облику малоэтажных поселений. Наличие проектной документации позволит более точно планировать, контролировать процесс, предотвратит возможные нарушения и дефекты.
Ситуацию надо менять, причем, как считают эксперты, речь идет о комплексе мер. В первую очередь требуются изменения в законодательстве и в судебной практике с целью формирования единых правил игры. Запуск более востребованных ипотечных программ. Возможное распространение переселение граждан из аварийного жилья в индивидуальные дома с созданием соответствующего финансового механизма, включая ипотечное кредитование на эти цели. А также важно установить обязательную норму по осуществлению строительного контроля за ИЖС при реализации госпрограмм.
Лебедь, рак и щука
Сегодня ситуация напоминает описанную баснописцем в свое известной басне. Лебедь тащит рынок вверх, щука — в воду, рак — назад. Чтобы исправить положение, нужно, чтобы все работали по единым стандартам и правилам, считает председатель правления Ассоциации ИЖС Роман Валк.
Тем более если не все стандарты, то часть их уже разработана, и даже кое-где они применяются на практике. Например: «Чистовая отделка». Цель документа — заказчик должен получать законченный продукт, а не полуфабрикат.
Другой стандарт: «Строительство под ключ». Заказчик получает полностью законченный дом, ему остается лишь закупить и расставить мебель, и можно в нем жить.
Чтобы строить качественно дома, нужен стандарт качества строительства, подчеркивает Роман Валк. Он должен включать обаятельные элементы, такие как предварительные геологические изыскания, характеристики фундамента, расчет всех циклов строительства.
Также необходим стандарт контроля качества строительства. Его целесообразно проводить на основе чек-листа, в котором указываются все элементы дома, что и как следует проверять. При этом должен быть независимый контроль, выступающий на стороне заказчика.
И еще важный элемент, хотя он напрямую не относится к стандартам, — стоимость дома под ключ должна стать публичной офертой и не пересматриваться по произволу подрядчика, что часто практикуется сегодня.
Каким хотят видят люди свое индивидуальное жилье? Опросы показывают, что оно должно обладать современными жилищными стандартами, иметь развитую инженерную и социальную инфраструктуру, есть заметный запрос на эстетику внутренних пространств. При этом дома должны обладать своей неповторимым архитектурным обликом, отличаться от соседских строений. Также большинство потенциальных покупателей предпочитают получить недвижимость под ключ.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство