В России не так много успешных программ поддержки различных отраслей. Потому столь ценным является опыт программы льготной ипотеки.
Завершилась программа «Льготной ипотеки». Для российского рынка недвижимости, как и для строительства жилья, она стала революционным прорывом. Но и революции когда-нибудь заканчиваются, и наступают совсем иные времена. О том, что было и что нас ждет, в интервью нашему изданию рассказывает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
– Михаил Анатольевич, «Льготная ипотека» сделала свое дело, миллионы россиян улучшили свои жилищные условия. Каковы общие цифры за все годы этой программы: количество выданных кредитов, их сумма, сколько жилья построено?
– За период действия программы «Льготной ипотеки» с 1 января 2020 года по 1 июля 2024 года выдано 1,6 миллионов кредитов на 6,1 триллиона рублей. С помощью этих средств профинансировано строительство примерно 85 миллионов квадратных метров.
– На ваш взгляд, какая ипотека займет место на рынке «Льготной ипотеки». Как она будет называться или уже называется?
– После завершения действия «Льготной ипотеки» меры государственной поддержки будут носить более адресный характер, о чем свидетельствуют параметры продления «Семейной ипотеки» до 2030 года. С июля 2024 года эта программа доступна для семей, в которых воспитываются дети в возрасте до 6 лет включительно, а также дети-инвалиды. Кроме того, для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми «Семейная ипотека» будет доступна для строительства частного дома, а для покупки квартиры — в отдельных регионах с низкими объемами нового строительства и городах, где проживает менее 50 тысяч человек.
– Недавно, в одном из своих вступлений вы заявили, что резкого понижения цен на недвижимость не произойдет после отмены льготной ипотеки. А московские девелоперы уверяют, что произойдет снижение объемов ввода жилья на 30–35% в перспективе. Вы согласны с таким утверждением?
– Чтобы гарантировано построить дом и не получить убытки, застройщику достаточно продать 70% жилья на этапе строительства. По тем домам, ввод которых запланирован на 2024 год, мы видим, что в среднем эти показатели уже выполнены. По 2025 году уровень распроданности уже составляет почти 40%, хотя еще остается полтора года до завершения строительства. То есть продажи идут быстрее, чем изначально было заложено застройщиками в финансовой модели.
Соответственно, если говорить в целом по рынку, то никаких сложностей по этим проектам у застройщиков не возникнет, а цены будут снижаться только в редких случаях по конкретным точечным проектам. Если ключевая ставка начнет снижаться в следующем году, как прогнозирует ЦБ, то у строительной отрасли есть запас прочности, чтобы пройти период высоких рыночных ставок. Но опять же важно, чтобы уровень ставок в экономике все же перешел к снижению. Если период высоких ставок затянется надолго, то по проектам, особенно со сроком завершения в 2026 году и далее, может потребоваться дополнительная поддержка.
Если говорить про цены на жилье, по нашим прогнозам, рост стоимости квадратного метра будет происходить в пределах инфляции, то есть в реальном выражении цены изменятся не будут, а в отдельных регионах могут даже немного снизиться.
– Теперь об инфляции. В строительстве, какую цифру можно назвать инфляционной: 10%, 20%, 30%?
– Порядка 15%, если говорить о себестоимости строительства. Но нужно понимать, что строительная себестоимость составляет около половины от всех затрат застройщика, особенно в Москве.
– Бытует мнение, что «Льготная ипотека» в первую очередь нужна для поддержки строительной отрасли, и только во вторую очередь – это забота об улучшении жилья граждан России. А как считаете вы?
– Поддержали и тех, и других, потому что за годы действия программы максимальное количество людей купили новое жилье. Благодаря программе новое строительство было запущено примерно в 450 населенных пунктах, в которых ранее ничего не строилось – не позволял уровень рентабельности для застройщиков. Поэтому есть регионы, где больше выиграли люди, которые получили возможность купить новую квартиру в качественном доме.
– Если о регионах говорить, почему строители пошли строить туда, где раньше этого не делали. Что их сподвигло на это? «Перегрелся» рынок в больших пяти регионах, пошли в маленькие.
– Есть две основные причины, почему где-то практически не строилось новое жилье. Стройка – это же производная от экономического состояния субъекта. Если в нем нет положительного миграционного прироста, как в Москве, Петербурге, Краснодаре, то спрос на недвижимость ограничивается живущими там людьми. И этот спрос не того уровня, как в развивающихся регионах. Зарплаты там, естественно, меньше, и цены не позволяют обеспечить девелоперам достаточную рентабельность, чтобы они вообще начали строить. Все-таки любая строительная компания решает классическую задачу в условиях ограниченных ресурсов и хочет их использовать наиболее эффективно.
– Какова была география льготных кредитов по ипотеке? Какие регионы лидеры?
– В лидерах Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Тюменская область.
– ДОМ.РФ является оператором ипотечных программ, но вы активно принимаете участие и в разработке всех документов, вплотную работаете с Минстроем, другими институтами. Какова все-таки реальная роль акционерного общества ДОМ.РФ в деле ипотечного строительства в России?
– Действительно ДОМ.РФ является оператором основных федеральных программ льготного ипотечного кредитования. Ключевая функция ДОМ.РФ – обеспечить максимальную доступность получения льготной ипотеки для граждан.
На нашей стороне развернуты все процессы взаимодействия с кредиторами (банками), созданы сервисы, позволяющие кредиторам проводить оценку соответствия заёмщика отдельным требованиям программы. За счет использования системы личных кабинетов на базе единой информационной системы жилищного строительства взаимодействие и отчетность осуществляется и предоставляется в электронном виде.
По сути, ДОМ.РФ стал для банком единым окном по реализации мер поддержки, что позволяет более комплексно оценивать используемые подходы и повышать эффективность мер поддержки и повышать заинтересованность банков к участию в программе. Дополнительно для повышения информированности граждан о реализуемых мерах поддержки ДОМ.РФ разработал портал спроси.дом.рф, где граждане могут узнать ответы на всех вопросы о жилье и мерах господдержки в частности.
– Михаил Анатольевич, как вы думаете, отмена ряда льготных ипотек, это у нас теперь навсегда или потом опять можно будет вернуться к прежним механизмам?
– Как должна быть устроена, с моей точки зрения, поддержка отрасли через льготную ипотеку. Должен быть постоянно действующий набор целевых программ, направленных на какую-то достаточно узкую группу заемщиков, которых мы хотим поддержать. Это может быть «Семейная ипотека» или, например, «Дальневосточная и Арктическая ипотека». То есть любая программа должна быть реализована с учетом критерия нуждаемости/обеспеченности. В идеале в рамках программы покупать жилье должны те, кто не может себе купить жилье на рыночных условиях, либо отдельные целевые группы – например, семьи с детьми.
Такая широкая программа, как «Льготная ипотека» эффективна, но только как контрциклическая программа. То есть когда у нас высокие ставки в экономике и есть угроза экономического роста, ее целесообразно вводить на определенный промежуток времени, пока ситуация не образуется.
– Как говорят риелторы, сейчас стоимость земли дорожает, а недвижимость, которая находится на этой земле, дорожает медленнее. Как вы оцениваете будущее ипотеки под ИЖС — это временный всплеск или долговременный тренд?
– Безусловно, этот всплеск связан с рядом системных усилий, которые предприняли мы совместно с Минстроем РФ. Во-первых, мы включили ИЖС во все льготные ипотечные программы. Во-вторых, ДОМ.РФ за собственные деньги субсидировал ипотеку на строительство дома хозспособом, то есть не привлекая подрядчиков.
Также на днях Госдума в третьем чтении приняла закон о распространении механизма эскроу на ИЖС с договором подряда. Теперь деньги людей, решивших построить дом, будут защищены на специальном счете до завершения стройки и регистрации права собственности на жилой дом. Мы также создали специальный портал строим.дом.рф — централизованный маркетплейс, где находятся тысячи сертифицированных проектов частных домов.
Стоит отметить, что во многом основной потенциал развития рынка ИЖС в пригородах или вообще внутри городов. Например, в Краснодаре, Казани, Ростове-на-Дону, Уфе, Волгограде 20–40% жилого фонда составляют частные дома.
– В других странах есть ли вообще или были такие льготные ипотеки, как в России? Если да, то где и когда.
– Мы изучали статистику последних 20 лет по льготным ипотечным программам других стран. В основном они распространяются на определенные группы населения, например, для молодых семей, впервые покупающих жилье.
– Я хочу подвести итог: как бы ни ругали льготную ипотеку, она сделала свое положительное дело — многие улучшили свои жилищные условия. Но я также могу сказать из разговора с людьми, что очень многие ждут возвращения этой программы, чтобы следующие поколения тоже могли улучшить жилищные условия.
– Я призываю ждать не возвращения льготной ипотеки, а снижения инфляции и после этого — ключевой ставки. Мировой опыт состоит в том, что ставка по ипотеке во всех европейских странах низкая не потому, что ее субсидируют, а потому что там низкий уровень ставок в экономике и низкая инфляция. Так что образ будущего в этом.
Беседовал Александр Гусев
Фото: пресс-служба АО «ДОМ.РФ»