Чего греха таить, мы не всегда любим и стараемся работать качественно и эффективно. Однако сами условия все сильней заставляют нас это делать.
Современный девелопмент существенно отличается от того, каким он был еще пять-десять лет назад. Он вынужден отвечать на запросы покупателей недвижимости, которые быстро меняются в сторону большей требовательности к приобретаемому продукту. В этой связи все большее значение приобретают принципы ESG, которые во многом создают иную повестку в строительной отрасли.
Хороший знак
Давайте для начала поясним, что означает эта таинственная аббревиатура. Эти три буквы расшифровываются следующим образом: Environmental, Social and Corporate Governance или в переводе на русский — экологическое, социальное и корпоративное управление. По сути дела, это набор стандартов деятельности компании, который инвесторы используют для проверки надежности своих потенциальных инвестиций. Экологические критерии определяют, как компания выступает в роли хранителя природы. Социальные критерии исследуют, как она управляет отношениями с сотрудниками, поставщиками, клиентами и обществом. Корпоративное управление касается руководства фирмой, оплаты труда руководителей, аудита, внутреннего контроля и прав акционеров.
Теперь давайте посмотрим, как эти принципы преломляются на практике на примере одной из ведущих наших компаний. Марина Слуцкая, директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» ДОМ.РФ рассказывает, что в организации действуют четыре уровня воплощения этой концепции.
Первый связан с разработкой стандартов. В 2022 году были созданы зеленые нормативы для жилой недвижимости, в 2023 году эта работа продолжилась в виде стандартов для ИЖС. Флагманом этих документов является идея устойчивого развития. Она касается не только экологического аспекта, но и среды для управления строительством.
Второй уровень реализации принципов ESG – цифровизация максимального количества показателей, характеризующих состояние дома.
Третий уровень – создание стимулов для застройщика по внедрению принципов зеленого строительства, по экологическому обращению с отходами от него. Это очень важный аспект, так как известно, что 40% всех отходов в мире образуются именно на стройке.
Четвертый уровень – внедрение практики кредитования зеленого строительства. В настоящий момент 95% всего жилья строится в России с помощью проектного финансирования и эскроу-счетов. Для запуска «зеленых» проектов действует специальная программа льготного проектного финансирования. Она задействована в 39 регионах – там, где строительство испытывает нехватку в заемных средствах. Для тех компаний, которые строят на основе стандартов EGS, действует дополнительная скидка в 1–2%. Это первая подобная программа в стране, ее бюджет составляет 3 млрд рублей.
По словам Марины Слуцкой, пока в России о зеленых принципах строительства знают недостаточно. Опрос показал, что, например, среди жителей осведомленность об энергоэффективности их домов остается невысокой. Но постепенно она растет, люди стали больше интересоваться этой темой, и это хороший знак.
Минстрой за ESG
Надежды на то, что принципы ESG найдут более широкое распространение в среде строителей, в немалой степени связаны с деятельностью профильного министерства. По словам Марии Синичич, директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ, в принятой «Стратегии развития строительной отрасли» присутствует тема ESG. С целью ее более широкого распространения министерство действует по нескольким направлениям. Это разработка концепции по улучшению общественной среды и инфраструктуры; внедрение подходов к комплексному развитию территорий (КРТ).
О КРТ следует отдельно сказать несколько слов. Сегодня КРТ становится ключевым фактором градостроительного развития, имеющего огромный потенциал. На данный момент прорабатывается свыше тысячи проектов, из них более 400 уже реализуются. Причем, что крайне важно, подчеркивает чиновник, все эти проекты более высокого качества. Благодаря им в стране формируется новое понимание городской среды.
Зеленые цвета никогда не тускнеют
Как бы ни были активны органы власти, принципы ESG, зеленого строительства, никогда не возобладают, если бизнес не признает их своими. Пока до этого еще далеко, но первые шаги уже делаются. Алексей Панфилов, президент ФПК «Гарант-Инвест» рассказывает, что его компания является первым эмитентом в стране зеленых облигаций. Чтобы это сделать, пришлось пройти непростой путь, так как подобный выпуск требовал дополнительной ответственности, чтобы каждый полученный рубль использовался не только в целях строительства, но и для решения экологических задач.
Сегодня спрос на зеленые облигации превышает предложение, они продаются даже быстрее, чем привычные бумаги, хотя и не обещают высокой доходности. К сожалению, после того, как ЦБ повысил ключевую ставку до 15%, интерес к таким бондам снизился. Но, считает Алексей Панфилов, это временное явление; после того, как ситуация стабилизируется, он снова вырастет.
Залог этому в том, что во всем мире зеленые облигации выпускают самые надежные эмитенты. По ним не зафиксированы дефолты, для них характерно предоставление особо тщательной отчетности. Для рынка эмиссия таких бондов – свидетельство об особой зрелости компании-эмитента.
Стандарты ESG особенно распространены при строительстве и эксплуатации коммерческой недвижимости. Зеленый цвет в этом секторе никогда не тускнеет. По словам Алексея Панфилова, их использование приводит к существенной экономии ресурсов, причем намного больше, чем при строительстве и эксплуатации МКД. Особенный эффект дают инвестиции в инженерные системы. Крыши торговых центров зачастую напоминают крыши промышленных предприятий, переход на создание зеленых кровель помогает изменить ситуацию – делает их намного более эстетическими.
ESG против текучести кадров
Принципы ESG применимы не только непосредственно в строительстве, но и в индустрии производства строительных материалов. Например, в цементной отрасли, которая помимо прочего лидирует по использованию вторичных отходов.
Денис Назаров, директор по закупкам и логистике ЦЕМРОС, говорит, что стандарты ESG также важны с точки зрения решения социальных вопросов. Многие цементные производства базируются в небольших городах, и у них стоит задача по удержанию кадров. Работа на базе принципов ESG позволяет создавать для сотрудников хорошую социальную среду.
В основе стандартов ESG лежат принципы устойчивого развития, что особенно ценно в небольших поселениях. А чтобы они не превращались в фикцию, крайне важно увязывать развитие предприятий стройиндустрии с развитием в целом стройкомплекса. Тогда заводы по изготовлению строительных материалов получат базу для планирования долговременного производства на основе долгосрочных контрактов.
Таким образом, как мы видим, стандарты ESG становятся неотъемлемой частью отечественного девелопмента. Разумеется, это только начало пути, но обнадеживает то, что по-другому уже получается все труднее.
Владимир Гурвич