Комплексное развитие территорий, возможно, самый большой вызов градостроительной политики России за последние десятилетия.
Комплексное развитие территорий (КРТ) становится главным трендом градостроительной политики в России. Это сложный и долговременный поворот, который явился результатом эволюции всего строительного процесса жилья. Рано или поздно он должен был состояться, и сейчас как раз настало это время. Это не означает, что отныне все будет строиться на основе этих принципов; это далеко не так. Тем не менее, это важное историческое событие, которое в обозримом историческом времени в значительной степени поменяет облик наших городов.
Процесс запущен
Сам по себе механизм КРТ новый для рынка, с ним у многих связывается надежда на переход в федеральном масштабе от точечной застройки к комплексным решениям. Сегодня в регионах идет активный запуск таких проектов. Для этого созданы необходимые условия, в первую очередь в законодательной сфере, считает первый заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Александр Ломакин. Инициатива будет совершенствоваться, готовится 30 поправок в законы. Одним из важных результатов этой правовой активности должно стать облегчение реализации таких проектов в секторе ИЖС. Пока девелоперы и строительные компании сталкиваются тут с немалым количеством сложностей.
Говоря в целом о КРТ не стоит впадать в эйфорию. Пока результаты достаточно скромные, в 2023 году реализуется таких проектов в объеме 2 млн кв. м. Но важно то, что комплексное освоение территорий позволяет более эффективно решать вопросы переселения людей из аварийного жилья.
В чем преимущество КРТ: оно позволяет практически одновременно возводить и жилье, и инфраструктуру к нему. Однако пока не везде к таким проектам относятся одинаково, есть регионы, где они развиваются активно, но есть и территории, где к ним относятся пассивно.
Механизм единственный, но пока не отлаженный
Да, процесс запущен, но далеко еще не отлажен. По мнению Антона Глушкова, президента Ассоциации «Национальное объединение строителей», КРТ единственный в современных условиях механизм эффективного развития городских пространств. Но пока у девелоперов и строителей при реализации таких проектов слишком много рисков. И начинаются они с первой минуты, когда город нарезает участки для КРТ, исходя сугубо из собственных интересов.
Если и дальше так будет продолжаться, то процесс может идти вперед не столь активно. Признаки этого уже имеются. Потенциал КРТ огромный, оценивается в 122 млн кв. м, но он может так и остаться потенциалом. Сегодня половина всех конкурсных процедур не состоялись, так как строители сочли предложенные условия невыгодными для себя.
Городские власти ведут себя в этом вопросе эгоистично, крайне редки случаи, когда в таких проектах предполагается участие бюджетных средств. Такая практика в регионах почти не встречается. Муниципалитеты видят своей главной задачей продать участок, а дальше все должны делать подрядчики.
Правда, по словам Антона Глушкова, есть исключение. В Нижнем Новгороде в местном департаменте строительства создано целое подразделение, которое занимается анализом рисков, расчетами экономической эффективности проектов КРТ. Это крайне важно, так как пока сам экономический механизм проектов не до конца отлажен. Сейчас 92% МКД строится с привлечением денег на эскроу-счетах. Но начиная проект КРТ девелопер не может использовать эти средства. Поэтому заниматься комплексным развитием территории способны компании с большим оборотным капиталом. Понятно, что их совсем немного.
Это обстоятельство не может не вызывать огорчений. Как считает Анатолий Азизов, управляющий директор ДОМ.РФ, КРТ позволяет сокращать подготовку площадок под строительство. В наших городах много деградированных территорий, КРТ способен вдохнуть в них новую жизнь. При этом речь идет не только о новых квадратных метрах, но и о повышении качества самого строительства.
КРТ – это не рулетка
Как принято в России, в авангарде всех процессов идет Москва. Не является исключением и КРТ. Согласно информации заместителя руководителя Департамента городского имущества города Москвы Ирины Дегтяревой, в городе готовятся к реализации 188 таких проектов с потенциалом в 35 млн кв. м. Из них пока конкретно осуществляются 36. Для столицы КРТ, возможно, имеет большую важность, чем для других городов; тут от прошлых периодов сохранилось большое количество промзон. Сегодня они являются важнейшим резервом для развития столицы, на них приходится около 17% «старой» Москвы. И почти четверть всей новой недвижимости Москвы создается именно на этих землях. А КРТ является главным инструментом их преобразования.
По признанию чиновника, главная проблема в том, чтобы найти для каждого проекта подходящего для него девелопера и строительную компанию. Практика показывает, насколько это не просто. Поэтому в заключенных договорах прописываются обязательства города идти вместе с инвестором до полного завершения всех работ.
Проблема Москвы – большое количество обременений для каждого участка, где реализуются принципы КРТ. Поэтому важно, чтобы девелопер с самого начала знал об этих условиях и не отклонялся от них. КРТ – это не рулетка, здесь не должно быть места случаю, каждый проект должен быть четко просчитан, а при его реализации – соблюдаться все пункты договора.
Практика показывает и другое, не все вопросы регулирует действующее законодательство. Но, по словам Ирины Дегтяревой, решение всегда находится.
Сегодня механизм КРТ находится в стадии активного становления. То, что за ним будущее, сомнений нет, но вот насколько успешным станет реализация этого грандиозного градостроительного проекта, будет зависеть от того, как быстро и удачно удастся решить возникшее на данный момент проблемы.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство