В условиях нестабильности и даже падения рынков их участники ищут магическую форму, которая бы позволила сохранить и даже приумножить свои позиции. Этот тезис в полной мере относится к строительной отрасли. Девелоперы обеспокоены складывающейся ситуацией и ищут возможности, как выйти из такого не простого положения. Именно этой темы было посвящено мероприятие под названием: «Итоги года с REPA 2025».
Новое слово на рынке недвижимости
Сегодня на рынке самое популярное слово: «устойчивость». Она необходима всем его игрокам, именно на ее достижение направлены усилия застройщиков и девелоперов, отметила в своем вступительном слове Любовь Цветкова, председатель Правления Ассоциации инвесторов Москвы. В этом контексте крайне важно понимать, из каких компонентов складывается это состояние компании. Вопрос, на самом деле, не простой, он требует профессионального анализа, изучения и немалых усилий. Лишь в этом случае есть возможность не только не упасть, но и твердо стоять на ногах.
Рынку недвижимости не хватает средств
Что для этого надо знать? Очень много, но в первую очередь — реальную ситуацию на рынке. Сергей Разуваев, директор GMK с грустью заявляет, что хочется говорить о развитии, но в нынешних обстоятельствах приходится вести речь об устойчивости. Для этого достаточно сравнить основные рыночные параметры с 2023 годом, когда был достигнуты пики по большинству показателей. Но это не отменяет необходимости искать позитив.
Итак, что же мы имеем в сухом остатке? Экономика – это всегда в первую очередь про деньги. Откуда их может получить рынок недвижимости? В настоящее время на банковских счетах находится 63,5 трлн рублей — сумма более чем солидная. Только проценты по вкладам достигают 9,5 трлн рублей. При этом стоимость рынка недвижимости за 2024 год оценивается в 14,4 трлн рублей. Иными словами, делает вывод Сергей Разуваев, за эти деньги можно почти полностью приобрести недвижимость, которая выставляется на первичном и вторичном секторах. Даже почти не надо трогать сами тела вкладов.
Проблема в том, что пока рынок недвижимости не в состоянии заманить эти средства, так как потребитель не видит во вложениях в него достаточной инвестиционной привлекательности. И пока она не появятся, эти деньги на рынок недвижимости не хлынут. То, что это в реально, показывает пример наших соседей; в Узбекистане и Казахстане именно это и происходит.
Однако в этом вопросе есть важный нюанс, а именно структура вкладов. Сегодня она не полностью отвечает задачам инвестиций на рынке недвижимости. Средний депозит всего 425 тыс рублей. Накопления свыше 10 млн рублей и выше составляют 30%, в диапазоне 3-15 млн рублей – 18%, 1-3 млн рублей – 28%, менее 1 млн – 23%. Вывод простой: далеко не все, кто держат свои сбережения в банках, даже при желание способны приобрести объекты недвижимости.
И все же деньги на ее покупку есть у значительной части граждан. С одной стороны ситуация не слишком хорошая, с другой – есть повод для оптимизма. Вопрос в том, удастся ли отечественным девелоперам переломить ситуацию в свою пользу?
Что очень важно и что дает надежду – в стране есть спрос на жилье. Об этом наглядно свидетельствует предшествующий период. За последние пять лет введено 515, 2 млн кв. м. Хотя нельзя не указать на то, что в значительной степени этот результат обеспечила программы льготной ипотеки. Она очень помогла строителям, но дорого обходится бюджету.
К счастью для строителей, 2025 год оказался лучше, чем он прогнозировался в его начале. Хотя результаты далеки от оптимальных. В 2023 году было заключено 773 тыс ДДУ, в 2024 году – 569, прогноз на 2025 году – приблизительно 500 тыс., что на 13% меньше 2024 года. А если сравнивать с 2023, то рынок ушел в минус на 47%. То есть, за этот период он сократился почти наполовину, констатирует Сергей Разуваев.
Важнейший фактор рынка недвижимости – ипотека. В 2025 году, согласно прогнозу, ее выдадут на сумму 4 трлн рублей Из них – 2,7 трлн рублей — по льготной программе, преимущественно семейная ипотека. Эксперты предполагают, что в 2006 году объем ипотечного кредитования составит 4,9 трлн рублей. Это примерно равно показателю 2024 года. Если ключевая ставка ЦБ продолжит снижение, то рынок может выйти на уровень 5 и больше трлн рублей.
Еще один важный критерий – средний размер квартиры. Сегодня – это 49,2 кв. м. 10-15 лет они были больше. Сергей Разуваев прогнозирует, что в 2026-2027 годах их площадь продолжит снижаться в силу того, что цены на недвижимость вырастут, а спрос сократится.
В целом же цены с начала года выросли на 7,4%. Это ниже общей инфляции, но главное – еще больше ниже строительной инфляции. Это приводит к тому, что у застройщиков сокращается маржа.
Сохраняется большая дельта между ценой квартиры на первичном и вторичном рынках; в среднем на вторичном рынке она дешевле на 72%. Это не означает, что вся вторичная недвижимость стоит так дешево, во многом это результат роста аварийного и ветхого жилья. Но факт остается фактом: если человек приобрел квартиру на первичном рынке и пожил в ней некоторое время, она превращается во вторичку и тем самым дешевеет.
Возвращение в «бетон»
О том, как конкретная компания ищет формулу устойчивости, поведал собравшимся Вячеслав Белозеров, руководитель Департамента продаж Донстроя. Сегодня на рынке идеальный шторм: дорожают стройматериалы, сохраняется дефицит кадров, дорогое проектное финансирование, высокая ключевая ставка ЦБ. Это те условия, в которых работает застройщик.
Как следует ему вести себя? Использовать гибкое ценообразование, оптимизировать производственные процессы, но при этом без потери качества.
Что еще следует делать? Тщательней изучать спрос с целью достижения максимальных продаж. Это вполне достижимо; в 2025 году у Донстроя выручка возросла.
Так же нужно хорошо знать рынок. В 2025 году в Москве сократилось на 13% количество проектов, поэтому следует выводить самые ликвидные объекты. Продавать сложно, но практика показывает, что покупатели стали из банков инвестировать в «бетон». Это происходит по тому, что некоторые проекты по доходности сравнялись с депозитами.
На рынке не выжить, если не учитывать изменения предпочтений покупателей. Они же отдают предпочтение многоформатным объектам. Люди перестают покупать просто квадратные метры, они хотят в обмен на свои деньги получить комфортную среду обитания. Речь идет об озеленении территорий, создания различных социальных и спортивных зон. Жильцы хотят иметь возможность в 15 минутной доступности удовлетворять свои основные бытовые и культурные потребности.
В этой связи Вячеслав Белозеров перечисляет основные драйверы успеха девелопера. Это высокая скорость строительства, высокая качество среды, поиск удовлетворяющий спрос новых продуктов.
Москва будет дорожать
Москва – это особый рынок недвижимости, во многом живущий по своим правилам. Особенность его в том, что тут заметное место занимает премиум-класс. Валерий Ручий, директор по продажам UNIQ Developmen говорит, что в этом сегменте идет постоянный рост цен, за год она выросла на 71% до 951 тыс рублей за кв. м.
Доля премиум-класс постоянно растет, в 20520 году она составляла 13%, в 2025 – уже 21%. Последний тренд – упор на дизайнерскую отделку. В целом же с ней продают до четверти всех квартир. Для Москвы – это немало, но если сравнить с Европой и США, где соответственно 80% и 100%, то есть еще куда расти.
Какие последние тренды на рынке премиум-класса? Валерий Ручий перечисляет: снизился фактор сезонности; уменьшился выход новых проектов; покупателей не пугает первоначальный взнос в размере от 30% до 40%; при этом низкая доля ипотеки. Отдельно следует упомянуть – изменилось поведение покупателей, они стали быстрей принимать решение, в среднем за полтора месяцев, а каждый пятый визит заканчивается сделкой. Премиальный сегмент доказал, что является одним из самых устойчивых, — делает вывод эксперт.
Все в одни руки
Еще один важный аспект заявленной темы – проектирование объектов. Отношение к этому вопросу меняется, считает Алексей Самородов, генеральный директор проектной компании ГЕФЕСТ. Во-первых, строители по-другому начали смотреть на процесс проектирования, они стремятся решить основные технические вопросы уже на этой стадии. И сам проект поручить одной команде.
Во-вторых, складывающаяся не простая ситуация ужесточает требования по детализации всех решений, девелоперы более настойчиво требуют снижения количества ошибок в проектной документации.
Среди основных трендов – курс на комплексность инфраструктуры, все должно располагаться близко к местам проживания. Еще одно требование — оптимизация проектных решений; там, где можно, нужно экономить. Однако существуют минимальные параметры продукта. И они не подлежат пересмотру. Все большее значение придается энергоэффективности, а так же цифровому комфорту жильцов. «Умные» дома все более популярны, тем более на рынке много соответствующих решений.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство