Рекордное падение предложения на 50%, рост цен на 25% и смена предпочтений покупателей в пользу квартир без отделки – эксперты компании SIS Development подводят главные предварительные итоги 2025 года по предложению, ценам и спросу на рынке новостроек массового сегмента Москвы.
Предложение новостроек массового сегмента сократилось на 50%
По предварительным итогам 2025 года объем предложения на рынке новостроек массового сегмента Москвы продемонстрировал рекордное снижение. Количество экспонируемых квартир и апартаментов за 11 месяцев сократилось в два раза – на 50%. В ноябре девелоперы предлагали покупателям всего 10,4 тыс. против 20,6 тыс. в декабре 2024 года.
Отрицательная динамика прослеживается и в количестве проектов в продаже. К ноябрю 2025 года этот показатель снизился на 19% и составил 78 жилых комплексов, тогда как в конце 2024 года продажи велись в 96 проектах.
Цены на новостройки массового сегмента выросли на 25%
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в ноябре 2025 года достигла 404 тыс. рублей. Между тем в декабре 2024 застройщики предлагали недвижимость в этом сегменте в среднем за 323 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, за 11 месяцев 2025 года цена «квадрата» возросла на 25%.
Еще более существенную динамику продемонстрировала средняя стоимость представленного в продаже объекта. В ноябре 2025 года она достигла 19,8 млн рублей, тогда как в декабре 2024-го квартира в среднем стоила 14,3 млн рублей. Прирост бюджета составил 38%. Столь значительное увеличение чека, опережающее рост цены метра, связано с изменением средней площади помещения в экспозиции: за год она увеличилась с 44,2 до 49 кв. метров.
Доля новостроек без отделки выросла до 40%
В 2025 году структура предложения в массовом сегменте претерпела кардинальные изменения. Квартиры с готовой отделкой утратили статус самого распространенного формата. Если в декабре 2024 года на их долю приходилось более половины рынка (53,5%, или 11 тыс.), то в ноябре 2025 года этот показатель снизился до 38,5% (4 тыс.).
Лидерство перешло к квартирам без отделки. Доля такого предложения за 11 месяцев выросла с 29,5% до 40,5%. В абсолютных значениях предложение квартир без отделки составило 4,2 тыс. единиц. Также доля формата white box (предчистовая отделка) увеличилась с 17% до 21%, хотя фактическое количество квартир в продаже сократилось с 3,5 тыс. до 2,2 тыс. на фоне общего сжатия экспозиции.
Рост цен на массовые новостройки в разрезе округов достиг 35%
География роста цен на новостройки массового сегмента в Москве неоднородна. Максимальное повышение стоимости за 11 месяцев 2025 года зафиксировано в Западном административном округе (ЗАО), где квадратный метр подорожал на 35% – до 461,3 тыс. рублей (против 342,9 тыс. рублей в декабре 2024-го).
На втором месте по темпам удорожания находится Юго-Восточный административный округ (ЮВАО). Здесь средняя цена увеличилась на 34% и достигла 430,6 тыс. рублей (в конце прошлого года – 320,5 тыс. рублей). Третью позицию занимает Северный административный округ (САО), где расценки поднялись на 32% – до 401,8 тыс. рублей за квадратный метр (с 305,2 тыс. рублей).
Четвертое место досталось Северо-Восточному административному округу (СВАО): рост составил 30%, а средняя стоимость «квадрата» достигла 423,4 тыс. рублей (против 326,5 тыс. рублей годом ранее). Замыкает пятерку лидеров Зеленоградский административный округ (ЗелАО), где цены выросли на 28% – до 299,4 тыс. рублей за квадратный метр (в декабре 2024 года этот показатель составлял 233,6 тыс. рублей).
Спрос на новостройки массового сегмента остался на уровне прошлого года
По предварительным итогам 2025 года покупательская активность на рынке новостроек массового сегмента Москвы продемонстрировала высокую устойчивость. За 11 месяцев застройщики заключили с дольщиками 25,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что практически соответствует результату аналогичного периода 2024 года (25,8 тыс. сделок). Снижение количества покупок составило менее 1%.
Схожая динамика наблюдается и в объеме реализованных площадей: показатель скорректировался всего на 1,4% – с 1,09 млн до 1,07 млн квадратных метров. При этом, несмотря на стагнацию продаж в штуках и метрах, оценочная выручка девелоперов показала рост. Объем денежных поступлений увеличился на 3% и достиг 406,2 млрд рублей (в 2024 году этот показатель составлял 393,3 млрд рублей).
Также стоит отметить снижение доли ипотеки, которая традиционно является драйвером массового сегмента. В 2025 году с привлечением кредитных средств было совершено 68% сделок, тогда как годом ранее этот показатель находился на уровне 73%.
«Исчерпание предложения в массовом сегменте – ключевая предпосылка к сужению ценового разрыва с бизнес-классом, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» в ЮВАО). – Именно эта динамика делает доступное жилье сегодня безальтернативным инструментом для сохранения капитала: инвестиции в него становятся защитой от будущего роста стоимости всего рынка. Стабильный спрос на фоне повышения цен служит прямым подтверждением этой логики. Мы видим, как меняется психология потребления: отказ от отделки в 40% сделок – это стремление зафиксировать цену «квадрата» здесь и сейчас, отложив расходы на ремонт до лучших времен. Особенно ярко этот тренд проявляется в локациях с высоким инвестиционным потенциалом, таких как Юго-Восточный округ, который показал рост цен на 34%. Покупатели понимают, что потенциал редевелопмента «ржавого пояса» Москвы далеко не исчерпан. Именно этот фактор – вход в перспективную локацию на этапе ее активной трансформации – сегодня стимулирует продажи в нашем квартале «Первый Рязанский», где мы фиксируем высокий интерес как со стороны конечных пользователей, так и инвесторов, понимающих перспективы района».