Уже понятно, что рынок недвижимости в 2026 году будет обладать своими специфическими особенностями. Период ожидается не простым. Поэтому многих игроков на нем волнует вопрос о том, какие основные тренды будет доминировать? Этой темы был посвящен круглый стол на тему: «Что ждёт рынок новостроек в 2026? Спрос, цены и новые правила игры», который провела в on—line формате платформа Единый ресурс застройщика (ЕРЗ).
Идеальный шторм
Компания «Яков и Партнёры» подготовило отчет под названием: «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность». Исследование было проведено на основании мнений более чем ста застройщиков из всех регионов страны.
По словам одного из авторов доклада, партнера-эксперта компании «Яков и Партнёры» в практике недвижимости и развития территорий Аймана Эль-Хашема, рынок недвижимости России за последние 10 лет пережил целый ряд трансформационных изменений. Наиболее значимыми стало введение эскроу счетов и проектного финансирования. Так же внедрение системы господдержки, прежде всего, в виде льготной ипотеки. Еще один важный фактор – санкции, перекроившие в немалой степени привычные формы работы, изменившие логистику поставок. После отмены программы льготного кредитования и урезания других субсидий, сохранение высокой ключевой ставки все эти обстоятельства создали условия для идеального шторма.
В этой связи вопрос, который волнует все девелоперское сообщество, возникшая ситуация – это временное явление, которое надо всего лишь переждать, не перестраивая кардинально бизнес-процессы, или это нечто, что становится новой нормальностью.
Чтобы ответить на этот вопрос, полезно понять, а каким будет спрос? На него главным образом влияют два фактора: покупательская способность, а она, как известно, зависит от уровня доходов населения. По итогам 2025 года рост реальных зарплат составил 3-5%. В 2026 году прогнозируется, что заработная плата вырастет на уровень инфляции или немного ее превысит.
Второй важный фактор – доступность ипотеки, которая определяется размером ключевой ставки. По прогнозам ЦБ, в 2026 году она будет находиться в районе 13%. Скорее всего, в первом полугодие снижение ее будет плавным, во втором – быстро опустится до однозначных значений.
Как эти факторы отразятся на спросе? Существует правило, согласно которому снижение на 1% ключевой ставки увеличивает его на 3-5%. Это позволяет сделать прогноз, что спрос в 2026 году возрастет.
Но для создания полной картины, нужно принять во внимание и другие факторы. В частности, что будет происходить с себестоимостью, а значит и с ценой на конечный продукт. Она снижаться не будет, наоборот, будет расти. В первую очередь это обусловлено ростом затрат. Если до 2024 года они увеличивались преимущественно за счет строительства, то в 2024 и 2025 годах финансовые расходы продемонстрировали сильное увеличение, а в 2026 году по мере их снижения снова начнут возрастать строительные расходы. Поэтому общая себестоимость продолжит свой рост, возможно, даже опережая инфляцию.
В такой ситуации, застройщики, не имея возможностей снижать цены, тормозят вывод новых проектов, подстраиваясь под размеры спроса, констатирует Айман Эль-Хашем. Мы уже видим сокращение более чем в два раза инвестиционной активности девелоперов на покупку земельных участков и более чем на 20% — темпов вывода новых проектов на рынок недвижимости. Таким образом, прогнозируется рост спроса при сокращении предложения и инфляцию его стоимости.
В этой связи, каков будет баланс между спросом и предложением? Цена будет расти, объемы ввода сокращаться, по прогнозу, до 41 млн кв. м. МКД. В рекордном 2023 году этот показатель равнялся около 50 млн кв. м. В этой связи у девелоперов спросили: что они намерены делать в такой ситуации? Большинство из них дали такой ответ: на рынке недвижимости будет все плохо, а вот у нас будет все хорошо.
По мнению Айман Эль-Хашема, это больная для отрасли ситуация: когда мы начнем планировать, исходя из реальной ситуации, а не исходя из наших желаний. Нужно ставить перед собой задачу: что нужно сделать, чтобы в компании было, по крайней мере, не хуже, чем у всех, а желательно — лучше.
Есть, как минимум, пять ключевых решений, которые позволят пережить трудные времена, и подготовиться к новой фазе роста. В первую очередь, многим девелоперам нужно оптимизировать банк земли. В прежние времена многие из них в эпоху дешевого кредитования закупали земельные участки с сомнительной перспективой. Сейчас их владельцы не продают свои былые приобретения в надежде, что придет время, и они построят на них прибыльные объекты. Но пока они ждут, приходится платить проценты по кредитам. И уже ничего доходного на них не соорудить. В такой ситуации девелоперам целесообразно зафиксировать убытки и продать эту собственность даже с минусом для себя. Или, говоря проще, избавиться от балласта.
Второй фактор требует пересмотра подхода к девелоперским сценариям. Большинство девелоперов привыкли мыслить масштабными проектами со многими очередями. В новой нормальности нужно сокращать размеры каждой из них. И постепенно и более дробно выводить на рынок, чтобы, с одной стороны, подстраиваться под спрос, с другой – не копить большие нераспроданные объемы продукции.
Третья история должна быть направлена на трансформацию модели продаж. Часто они строились по принципу распределения на фоне большого спроса. То есть, речь не шла об активных процессах, а основывалась на удовлетворении поступивших заявок. Сегодня нужно более активно выходить на покупателей, предлагать им то, что им надо, придумывать более интересные предложения и переходить от рекламы бренда к рекламе конкретных проектов.
Два последних пункта связаны с себестоимостью. Она будет расти, и сейчас необходимо снижать ее через стандартизацию, а так же менять саму модель управления СМР. Практика генподряда заканчивается, нет смысла переплачивать 20-30% за использование такой схемы. Девелоперам в текущей ситуации выгодней создавать собственные компетенции и полностью получать свою маржу.
Все внимание к себестоимости
По мнению Кирилла Холопика — генерального директора ЕРЗ.РФ, в нынешних условиях вопрос себестоимости строительства едва ли не выходит на первый план. В последние три года цены на новостройки растут примерно одинаково с инфляцией. А рост себестоимости ее превышает. В результате «съедается» маржа у застройщиков. Возн6икает вопрос: что делать в такой ситуации?
Как считает Айман Эль-Хашем, себестоимость в первую очередь растет из-за дефицита рабочей силы. Застройщики еще недавно готовы были за любые деньги нанимать персонал. И пока фундаментально эта проблема не будет решена, инфляция себестоимости будет выше официальной.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно» полагает, что рост цен и рост себестоимости синхронизировались, и это позитивный тренд. И есть основание считать, что в ближайшее время эта ситуация сохранится. Это позволяет делать более точные экономические модели проектов.
Меняется постепенно положение и на рынке труда. Появляются свободные строительные компании, которые предлагают свои услуги. Идет замедление роста заработной платы, а удорожание строительных материалов остановилось еще раньше.
Возникший в последнее время профицит на рынке некоторых строительных специальностей связан с сокращением вывода новых проектов, указывает Айман Эль-Хашем. Как только объемы строительства возрастут, этот избыток быстро исчезнет.
Что выгодней
Одним из факторов роста себестоимости сегодня является строительство социальной инфраструктуры. Однако по словам Никиты Бобарыкина, коммерческого директора ПИК, это имеет и другую стороны. Современный покупатель не готов рассматривать возможность приобретения недвижимости без наличия в проекте социальных объектов. Да, это ведет к увеличению затрат, но если посмотреть на вопрос в комплексе и прежде всего с точки зрения количества продаж и добавленной стоимости к квадратному метру, то покупатель готов за это платить. А застройщик, выводящий именно такие проекты, становится более конкурентоспособным.
Вопрос, что выгодней: продавать быстрей или дороже? Каждый застройщик выбирает свой путь. По мнению Юрия Захарова, выбор тут весьма неоднозначный. Как поступать, когда застройщик приобрел по рыночный цене земельный участок и начал на нем строительство, ему неожиданно предлагают построить еще и социальную инфраструктуру. В регионах это превращается в неподъемное обременение. Сегодня происходит трансформация на рынке, причем, в каждом регионе она имеет свои черты. Субъекты федерации, глядя на Москву, пытаются внедрять практику строительства социальных объектов. В результате у застройщиков могут возникать большие проблемы. Таким образом, в большинстве случаев на таких участках создать социальную инфраструктуру невозможно. Нужны единые правила для таких проектов.
Ипотека, как решающий фактор
Современный рынок недвижимости сильно зависит от ситуации с ипотекой. ДОМ РФ совместно со Сбером дали прогноз, что в 2026 года ипотечный рынок вырастет на 30%. А вот министр финансов РФ Антон Силуанов считает, что он не возрастет и останется на уровне 2025 года – 4 трлн рублей.
Как полагает Айман Эль-Хашем, спрос на ипотеку вырастет. Увеличится доля рыночной ее части, особенно если будет тренд на снижение процентных ставок. Более активно этот процесс может проходить во втором полугодии.
Для такого вывода есть определенные обоснования. В октябре-декабре 2025 года спрос на ипотечный продукт вырос, констатирует Никита Бобарыкин, что связано со снижением ключевой ставки ЦБ.
Рост продаж с использованием ипотеки в конце 2025 года так же во многом вызван грядущим изменением условий программы: «семейная ипотека», отмечает Кирилл Холопик. Сделки, которые люди намеревались совершить зимой-весной 2026 года, передвинулись на осень 2025 года. И это не очень хорошее явление.
Другая причина этого всплеска – высокие инфляционные ожидания населения, они достигают 15%, добавляет Айман Эль-Хашем. Покупатели, видя, что на вторичном рынке цены существенно ниже, чем в новостройках, принимают решение о покупке вторичного жилья, так как они не уверены, что подобная диспозиция продлится долго.
Владимир Гурвич